Investir en Martinique depuis l’étranger

En grande partie. Selon la liste publiée sur Légifrance, quinze communes sont en zone tendue : celles des agglomérations de Fort-de-France (Fort-de-France, Schœlcher, Case-Pilote, Saint-Joseph) et du Robert (Ducos, Le François, Gros-Morne, Le Marin, Rivière-Pilote, Rivière-Salée, Le Robert, Saint-Esprit, Sainte-Anne, Sainte-Luce, Le Vauclin). Le préavis d’un logement nu y est d’un mois et la hausse de loyer entre deux locataires y est plafonnée. Le Lamentin n’en fait pas partie, et Les Trois-Îlets ou Le Diamant n’y figurent que pour la taxe sur les logements vacants.

Le niveau des loyers ne l’est pas au 11 novembre 2026, selon Service Public. La loi du 13 juin 2025 permet aux collectivités d’outre-mer en zone tendue de demander l’encadrement jusqu’en juin 2027, pour une expérimentation de cinq ans, mais aucune demande n’a été publiée pour l’île. Dans les quinze communes en zone tendue, la hausse de loyer entre deux locataires reste plafonnée.

Schœlcher, qui accueille le campus de l’Université des Antilles : 4 003 étudiants y sont inscrits en 2025-2026. Le loyer d’annonce des 1 et 2 pièces y atteint 19,0 € le m² charges comprises, selon la carte des loyers 2025, pour un prix médian de 3 125 € le m² selon DVF, plus élevé qu’à Fort-de-France ou au Lamentin. La proximité du campus et d’un arrêt de bus compte plus que la vue.

La vacance atteint 15,0 % des logements sur l’île et 18,2 % à Fort-de-France selon l’INSEE. Elle s’explique en partie par la baisse de la population, environ 0,5 % par an entre 2017 et 2023, et par un parc ancien parfois dégradé. Pour un investisseur, cela impose de choisir un bien en bon état, bien situé, et de fixer un loyer réaliste.

Vos loyers restent imposables en France. Selon la DGFiP, le taux minimum des non-résidents est de 20 %, puis 30 % au-delà du seuil, avec des taux réduits dans les DOM, de 14,4 % puis 20 %. L’option pour le taux moyen peut être plus favorable. S’y ajoutent les prélèvements sociaux, de 17,2 % en nu ou 18,6 % en meublé, ramenés à 7,5 % pour les affiliés à un régime européen ou suisse.

Oui, à condition de déclarer le meublé de tourisme en mairie. Nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage à Fort-de-France ni aux Trois-Îlets, mais une commune peut en adopter un. La demande touristique est forte dans des communes comme Les Trois-Îlets, où 37,3 % des logements sont des résidences secondaires. Ce modèle demande une gestion sur place et accepte des mois creux.

Oui. Tout le département est en zone de sismicité forte, le niveau le plus élevé du zonage français, selon le code de l’environnement, et la Montagne Pelée, dans le nord de l’île, est en vigilance jaune. Avant d’acheter, lisez l’état des risques et faites vérifier la structure d’un bâtiment ancien.

En général, non. La réduction d’impôt Girardin pour le logement outre-mer est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France, selon le BOFiP, sauf si vous tirez l’essentiel de vos revenus de France. Le Pinel outre-mer ne vaut que pour des achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Votre projet doit donc se financer par le loyer, pas par une réduction d’impôt.

Le calendrier est décalé par rapport à la métropole, selon Service Public : un logement classé G ne pourra plus être loué à partir du 1er janvier 2028, et un logement classé F à partir du 1er janvier 2031. Faites établir le diagnostic avant d’acheter un bien ancien, et prévoyez les travaux dans votre budget.

D’après les ventes enregistrées dans DVF à Fort-de-France de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 73 650 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 142 000 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 199 250 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.

En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 48,70 %, plus 1,50 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.

Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 102 960 € à Fort-de-France et loué 728 € par mois, il reste environ 7,6 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 7,1 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 14,4 % applicable aux loyers d’outre-mer. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.

La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.