Investir dans l’immobilier
en France depuis l’Australie

C’est une banque française qui finance votre achat, avec la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Elle regarde vos revenus en dollars australiens avec prudence à cause du risque de change, et toutes n’acceptent pas les résidents australiens. Un prêt en dollars australiens auprès d’une banque française n’est possible que si vous percevez principalement vos revenus, ou détenez un patrimoine, dans cette devise ; la plupart des dossiers se financent en euros. Avec 8 à 10 heures d’avance sur Paris à Sydney ou Melbourne, les échanges avec la banque, le notaire et les artisans se calent tôt le matin ou en soirée : le choix des banques et un dossier complet dès le départ font la différence.

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La convention France-Australie vise aussi la CSG et la CRDS : elles comptent donc pour le crédit australien, dans sa limite, car la loi australienne retient comme impôt étranger les impôts visés par une convention. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % n’y est pas cité, et son traitement n’est pas confirmé. L’exonération de 150 000 € sur la plus-value reste ouverte aux Français qui vivent en Australie, sous conditions. Et l’ancienne résidence principale peut être exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ, sans avoir été louée ni prêtée entre-temps : la loi l’accorde pour un départ vers un État qui assiste la France pour l’échange de renseignements et le recouvrement de l’impôt, ce que prévoit la convention (articles 25 et 26). Aucune liste officielle ne cite l’Australie : faites-le confirmer par votre notaire. Côté australien, cette vente peut rester imposable si vous n’êtes pas résident temporaire.

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En Australie, une SCI française peut être traitée autrement qu’en France et compliquer votre déclaration australienne : à étudier avec un fiscaliste avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

L’année fiscale australienne va du 1er juillet au 30 juin, et la déclaration (tax return) se dépose au plus tard le 31 octobre si vous la faites vous-même, plus tard avec un agent fiscal enregistré. Vos loyers français s’y déclarent en dollars australiens, au taux du jour de chaque opération ou à un taux moyen sur 12 mois au plus, nets des charges réelles. L’impôt français ouvre droit au Foreign Income Tax Offset : jusqu’à 1 000 $ AU, il suffit d’indiquer l’impôt payé ; au-delà, un plafond se calcule. Ce crédit n’est ni remboursé ni reporté sur l’année suivante. Si vos biens hors d’Australie valent 50 000 $ AU ou plus, vous le signalez aussi dans la déclaration.

Vous êtes résident temporaire si vous avez un visa temporaire, que vous n’êtes pas résident au sens de la sécurité sociale australienne et que votre conjoint ne l’est pas non plus. Vos revenus étrangers, loyers français compris, et la plus-value d’un bien situé hors d’Australie ne sont alors pas imposés en Australie : vous ne payez que l’impôt français. En contrepartie, vous n’avez pas droit à la décote de 50 % sur les plus-values imposables en Australie. Le jour où vous cessez d’être résident temporaire en restant en Australie (visa permanent, par exemple), votre bien français est réputé acquis à sa valeur de ce jour : seule la hausse qui suit sera imposable en Australie. Faites-le estimer à cette date et gardez la preuve.

Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →