Vous vivez au Portugal et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
PortugalRègles à jour au 5 novembre 2026Rédigé par Frédéric Moreau, fondateur d’ImmoPourExpatSources officiellesLa France impose d’abord vos loyers et votre plus-value. Le Portugal les impose aussi, puis déduit l’impôt français, ou les exonère si vous relevez encore du RNH ou de l’IFICI.
Trois cas calculés pour un résident du Portugal affilié à la sécurité sociale portugaise, sur les revenus 2025. Le montant portugais dépend de votre régime.
Au régime général, l’impôt français de 1 200 € se déduit de l’impôt portugais sur ce loyer. Au RNH ou à l’IFICI, le loyer est exonéré au Portugal.
Calculer mon impôt →À la charge d’un régime français, les prélèvements sociaux seraient de 1 083,60 €, soit 2 343,60 € au total.
Calculer mon impôt →Pas de représentant fiscal. Au Portugal, 50 % du gain est retenu et l’impôt français s’impute dans les limites de la convention, ou le gain est exonéré au RNH ou à l’IFICI.
Calculer ma plus-value →Retraité avec une pension française et un formulaire S1 : le taux de 7,5 % n’est pas acquis. Faites vérifier votre cas avant de cocher la case.
Un bien en France crée des obligations dans les deux pays, même sans impôt supplémentaire à payer.
En FranceAu PortugalLa qualification d’une SCI au Portugal n’est pas fixée par la convention : faites-la valider par un conseil portugais avant d’acheter.
Une réponse claire et un exemple pour chaque sujet.
Vous déclarez d’abord vos loyers en France, où se trouve le bien. Le Portugal les impose aussi, car il taxe ses résidents sur leurs revenus mondiaux, puis déduit l’impôt français dans les limites de l’article 24 § 2. Au RNH ou à l’IFICI, il les exonère.
Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt, plus le prélèvement de solidarité de 7,5 % si vous êtes affilié au Portugal. Le Portugal retient 50 % du gain, avec un crédit pour l’impôt français dans les limites de l’article 24 § 2.
Le RNH est fermé aux nouveaux arrivants depuis la loi n° 82/2023. Il continue pour le reste de ses 10 ans pour les personnes visées par la mesure transitoire. Son successeur, l’IFICI, est réservé à certaines activités qualifiées : un retraité ou un rentier n’y a pas accès.
Affilié à la sécurité sociale portugaise et à la charge d’aucun régime français, vous ne payez ni CSG ni CRDS, seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Un retraité couvert par la France avec un formulaire S1 n’y a en principe pas droit. Sinon : 17,2 % en location nue et sur la plus-value, 18,6 % en meublé.
La convention ne vise pas l’impôt sur la fortune : le droit français s’applique seul. L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Il n’ouvre droit à aucun crédit au Portugal.
L’accord de 1994 ne concerne que les États et les organismes publics : pour un particulier, il n’existe aucune convention. Votre immeuble français est taxé en France. Le Portugal ne taxe que les biens situés au Portugal.
Le vendeur domicilié dans l’UE en est dispensé. C’est votre domicile qui compte : un résident du Portugal de nationalité non européenne est aussi dispensé.
L’exonération de 150 000 € de plus-value nette est réservée aux ressortissants de l’UE ou de l’EEE domiciliés au moins 2 ans de suite en France, qui vendent au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant leur départ. Elle ne s’applique pas à une vente par une SCI. Une personne d’une autre nationalité n’y a en principe pas droit.
Les textes officiels
En France d'abord (article 6). Au régime général, le Portugal impose aussi ces loyers et déduit l'impôt français dans les limites de l'article 24 § 2. Au RNH ou à l'IFICI, il les exonère.
Il est fermé aux nouveaux arrivants depuis la loi n° 82/2023. Il continue pour le reste de leurs 10 ans pour les personnes visées par la mesure transitoire de l'article 236 de cette loi. Son successeur, l'IFICI, est réservé à certaines activités qualifiées.
Non. Il exonère vos loyers et plus-values français au Portugal, sauf exception de l'article 81 n.º 5. La France continue d'imposer ces revenus selon ses règles.
En principe non si vous êtes couvert par l'assurance maladie française avec un formulaire S1, car le taux réduit suppose de n'être à la charge d'aucun régime français. Faites confirmer votre cas par le service des impôts des non-résidents.
La CSG et la CRDS sont visées par la convention depuis l'avenant de 2016. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % n'est pas cité : faites valider son imputation par votre conseil portugais.
Oui. Il se déclare à l'Anexo J, quadro 11, même s'il n'a produit aucun revenu.
Non. Vous êtes domicilié dans l'UE.
Oui si vous êtes ressortissant de l'UE ou de l'EEE, avez été domicilié fiscalement en France au moins 2 ans de suite et respectez le délai de 10 ans ou la condition de libre disposition. Une personne d'une autre nationalité n'y a pas droit, même domiciliée au Portugal.
Prudence. La SCI vous prive de l'exonération de 150 000 €, et son traitement au Portugal doit être validé avant l'achat. Comparez avec un achat en direct, qui reste le plus simple.
Oui sur vos immeubles français (article 750 ter du CGI). L'accord de 1994 ne les concerne pas. Le Portugal ne taxe pas cet immeuble, car l'imposto do selo ne vise que les biens situés au Portugal.
Non en principe. La France la taxe (article 750 ter du CGI), et l'imposto do selo ne vise pas un immeuble situé hors du Portugal.
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MarocRègles à jour au 5 novembre 2026, établies à partir du texte de la convention publié sur impots.gouv.fr et du BOFiP. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal sur votre situation.
Vous vivez au Portugal et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Parler à un expertLes informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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