Vous vivez au Portugal et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
PortugalRules up to date as of 5 November 2026Written by Frédéric Moreau, founder of ImmoPourExpatOfficial sourcesLa France impose d’abord vos loyers et votre plus-value. Le Portugal les impose aussi, puis déduit l’impôt français, ou les exonère si vous relevez encore du RNH ou de l’IFICI.
Trois cas calculés pour un résident du Portugal affilié à la sécurité sociale portugaise, sur les revenus 2025. Le montant portugais dépend de votre régime.
Au régime général, l’impôt français de 1 200 € se déduit de l’impôt portugais sur ce loyer. Au RNH ou à l’IFICI, le loyer est exonéré au Portugal.
Calculate my tax →À la charge d’un régime français, les prélèvements sociaux seraient de 1 083,60 €, soit 2 343,60 € au total.
Calculate my tax →Pas de représentant fiscal. Au Portugal, 50 % du gain est retenu et l’impôt français s’impute dans les limites de la convention, ou le gain est exonéré au RNH ou à l’IFICI.
Calculate my capital gain →Retraité avec une pension française et un formulaire S1 : le taux de 7,5 % n’est pas acquis. Faites vérifier votre cas avant de cocher la case.
A property in France creates obligations in both countries, even with no additional tax to pay.
In FranceIn PortugalLa qualification d’une SCI au Portugal n’est pas fixée par la convention : faites-la valider par un conseil portugais avant d’acheter.
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Vous déclarez d’abord vos loyers en France, où se trouve le bien. Le Portugal les impose aussi, car il taxe ses résidents sur leurs revenus mondiaux, puis déduit l’impôt français dans les limites de l’article 24 § 2. Au RNH ou à l’IFICI, il les exonère.
Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt, plus le prélèvement de solidarité de 7,5 % si vous êtes affilié au Portugal. Le Portugal retient 50 % du gain, avec un crédit pour l’impôt français dans les limites de l’article 24 § 2.
Le RNH est fermé aux nouveaux arrivants depuis la loi n° 82/2023. Il continue pour le reste de ses 10 ans pour les personnes visées par la mesure transitoire. Son successeur, l’IFICI, est réservé à certaines activités qualifiées : un retraité ou un rentier n’y a pas accès.
Affilié à la sécurité sociale portugaise et à la charge d’aucun régime français, vous ne payez ni CSG ni CRDS, seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Un retraité couvert par la France avec un formulaire S1 n’y a en principe pas droit. Sinon : 17,2 % en location nue et sur la plus-value, 18,6 % en meublé.
La convention ne vise pas l’impôt sur la fortune : le droit français s’applique seul. L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Il n’ouvre droit à aucun crédit au Portugal.
L’accord de 1994 ne concerne que les États et les organismes publics : pour un particulier, il n’existe aucune convention. Votre immeuble français est taxé en France. Le Portugal ne taxe que les biens situés au Portugal.
Le vendeur domicilié dans l’UE en est dispensé. C’est votre domicile qui compte : un résident du Portugal de nationalité non européenne est aussi dispensé.
L’exonération de 150 000 € de plus-value nette est réservée aux ressortissants de l’UE ou de l’EEE domiciliés au moins 2 ans de suite en France, qui vendent au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant leur départ. Elle ne s’applique pas à une vente par une SCI. Une personne d’une autre nationalité n’y a en principe pas droit.
The official texts
In France first (article 6). Under the general regime, Portugal also taxes these rents and deducts the French tax within the limits of article 24 § 2. Under the RNH or the IFICI, it exempts them.
It has been closed to new arrivals since law no. 82/2023. It continues for the rest of their 10 years for the people covered by the transitional measure in article 236 of that law. Its successor, the IFICI, is reserved for certain qualified activities.
No. It exempts your French rents and capital gains in Portugal, except as provided in article 81 n.º 5. France continues to tax this income under its own rules.
In principle no if you are covered by French health insurance with an S1 form, because the reduced rate requires you not to be dependent on any French scheme. Have your case confirmed by the non-residents tax office.
The CSG and CRDS have been covered by the treaty since the 2016 amending protocol. The 7.5% solidarity levy is not named: have your Portuguese counsel validate how it is credited.
Yes. It is declared in Anexo J, quadro 11, even if it produced no income.
No. You are domiciled in the EU.
Yes if you are an EU or EEA national, have been tax-domiciled in France for at least 2 consecutive years and meet the 10-year deadline or the free-availability condition. A person of another nationality is not entitled to it, even if domiciled in Portugal.
Be careful. The SCI removes the €150,000 exemption, and its treatment in Portugal must be validated before the purchase. Compare with a direct purchase, which remains the simplest.
Yes on your French property (article 750 ter of the CGI). The 1994 agreement does not concern it. Portugal does not tax this property, because the imposto do selo covers only property located in Portugal.
No in principle. France taxes it (article 750 ter of the CGI), and the imposto do selo does not cover a property located outside Portugal.
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MoroccoRules up to date as of 5 November 2026, drawn up from the text of the treaty published on impots.gouv.fr and the BOFiP. This page provides information on the general rules: it does not replace tax advice on your situation.
Vous vivez au Portugal et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
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