France Malaysia tax treaty on real estate (2026)

Who taxes your rents?

La France, en principe

Vous déclarez vos loyers en France, où se trouve le bien. La Malaisie exonère les revenus étrangers que ses résidents y reçoivent, si ces revenus ont été imposés dans leur pays d’origine. L’impôt français est alors le seul.

ExampleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 2 316 € à payer en France, 0 € en Malaisie si vous remplissez les conditions.

Jusqu’à quand l’exonération ?

2036, à valider

Les sources récentes annoncent une exonération des revenus étrangers reçus en Malaisie jusqu’au 31 décembre 2036, mais les lignes directrices lues donnent encore 2026. Faites confirmer la date par un conseil local. Si elle prenait fin, un crédit pour l’impôt français serait accordé.

ExampleIf your rents remain in an account in France, they are not received in Malaysia and Malaysian law does not apply to them.

Qui impose votre plus-value ?

La France

Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. L’impôt malais sur les gains immobiliers vise les biens situés en Malaisie : un bien français n’y entre pas en principe.

ExampleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 12 722,94 € à payer en France, 0 € en principe en Malaisie.

Which social contributions?

17.2% or 18.6%

La Malaisie est hors de l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas. La convention ne cite ni la CSG, ni la CRDS, ni le prélèvement de solidarité, mais ils restent dus car la France garde le droit d’imposer ces revenus. Ils ne sont pas récupérables en Malaisie.

ExamplePour le studio meublé : 1 116 € de prélèvements sociaux, soit 18,6 % de 6 000 €.

Must you pay the IFI?

Above €1.3M

La convention ne vise que l’impôt sur le revenu : le droit français s’applique seul. L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. La Malaisie n’a pas d’impôt sur la fortune.

ExampleSeuls vos immeubles français comptent : un bien détenu hors de France n’entre pas dans le seuil de 1,3 M€.

Who taxes the inheritance?

La France

Aucune convention ne couvre les successions, et la Malaisie n’a pas de droits de succession ni de donation. La France taxe vos immeubles français. Il n’y a donc pas de double imposition à éliminer : l’enjeu est le montant des droits français.

ExampleVotre appartement français laissé à vos enfants est taxé en France, et rien en Malaisie.

Do you need a tax representative?

Above €150,000

Il est obligatoire quand le prix de vente dépasse 150 000 €, car la Malaisie est hors de l’UE. Le seuil se compte par vendeur, et un couple marié compte pour un seul. Il n’en faut pas si la plus-value est totalement exonérée par 30 ans de détention.

ExampleA resale at €350,000 after 10 years requires a representative. After 30 years of ownership, no longer needed.

Avez-vous droit aux 150 000 € ?

Pas pour un Malaisien

Un Français vivant en Malaisie y a accès. Pour un Malaisien, le BOFiP admet l’exonération avec une clause de non-discrimination, mais l’article 24 § 5 de la convention réserve les abattements aux nationaux : ne comptez pas dessus sans réponse écrite du service des impôts.

ExampleSans cette exonération, la revente à 350 000 € de l’exemple coûte 12 722,94 € en France.

Frequently asked questions

I live in Kuala Lumpur. Are my French rents taxed twice?

Not in the usual case. France taxes them (Article 6). Malaysia exempts until 31 December 2036 the foreign income received by a resident individual, if the income has been subject to tax in its country of origin. If Malaysian tax were due, Article 23 § 2 provides for a credit, up to the Malaysian tax on that income.

What happens after 2036?

Foreign income received in Malaysia would become taxable again, unless there is a further extension. Article 23 § 2 would then apply: Malaysia would grant a credit for the French tax, up to the Malaysian tax on that income.

Does the treaty reduce my French tax?

No. It leaves France the right to tax your rents and your property capital gains. You pay French tax under the non-resident rules.

I am Malaysian. Can I benefit from the €150,000 exemption on resale?

Do not count on it. The BOFiP accepts it for a national of a third State protected by a non-discrimination clause, but Article 24 § 5 removes the obligation to grant non-residents the allowances reserved for nationals. Ask the tax office for a written reply before the sale.

Do I have to pay the IFI?

Yes, if your French property is worth more than €1.3M net on 1 January. The treaty does not deal with wealth.

What will my heirs pay?

Malaysia has no inheritance tax. France taxes your French real estate, and your other assets if the heir has been domiciled in France for at least 6 of the last 10 years.

Should I use an SCI?

The SCI does not change the French taxation of rents. It deprives you of the €150,000 exemption on resale, and the shares remain taxable in France if the company’s assets consist mainly of real estate (Article 13 § 1). The MLI anti-abuse clause also allows a treaty benefit to be denied when obtained through an arrangement of which it is one of the principal purposes.

How do I know whether I am a tax resident of Malaysia?

In principle, you are one if you spend at least 182 days in Malaysia in the calendar year. Have your situation confirmed by a local adviser before relying on the exemption for foreign income.

France tax treaty Malaysia : your property in France

Who taxes what ?

Vos loyers sont imposés en France, en principe pas en Malaisie

La plus-value se paie en France, pas en Malaisie

17.2%, without the reduced European rate

The IFI remains due in France

Pas de convention, pas de droits malais

Two possible exemptions on resale

How much you pay in France

Furnished studio

Unfurnished apartment let

Resale after 10 years

Your formalities, on both sides

In France

En Malaisie

The 8 questions to ask yourself