Furnished studio
Taxable income6 000 €
Tax at 20%1 200 €
CSG and CRDS0 €
Solidarity levy450 €
Total in France1 650 €
Au Luxembourg, ces loyers ne sont pas imposés, mais ils servent à calculer le taux sur vos autres revenus.
Calculate my tax →
FREN
France tax treaty Luxembourg : your property in France
Vous vivez au Luxembourg et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
LuxembourgRules up to date as of 2 November 2026Written by Frédéric Moreau, founder of ImmoPourExpatOfficial sources20 %minimum tax on your rents in France, 30% above €29,579 of net income
19 %d’impôt sur la plus-value en France, avant le prélèvement de solidarité
7,5 %de social contributions si vous êtes affilié au Luxembourg, au lieu de 17,2 %
1,3 M€of net French property wealth: the threshold of the IFI
Who taxes what ?
La France impose d’abord vos loyers et votre plus-value. Le Luxembourg les exonère si vous détenez le bien en direct, mais s’en sert pour fixer le taux de votre impôt.
Vos loyers sont imposés en France, le Luxembourg les exonère
- France taxes first, because the property is located there
- Détenu en direct, le bien est exonéré au Luxembourg, qui s’en sert seulement pour fixer le taux
- Via une SCI française à l’impôt sur le revenu, le Luxembourg impose et déduit l’impôt français, dans la limite de son propre impôt
Minimum tax in France20 %
Solidarity levy7,5 %
In LuxembourgExonérés, taux seulement
La plus-value se paie en France, le Luxembourg l’exonère
- 19 % d’impôt en France, et 7,5 % de prélèvement de solidarité si vous êtes affilié au Luxembourg
- Tax exemption after 22 years, social contributions exemption after 30 years
- Au Luxembourg, exonération avec prise en compte pour le taux, si vous détenez le bien en direct
Tax in France19 %
Solidarity levy7,5 %
In LuxembourgExonérée, taux seulement
7,5 % si vous êtes affilié au Luxembourg
- Affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise et à la charge d’aucun régime français : ni CSG ni CRDS
- Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû, sur les loyers comme sur la plus-value
- Cochez la case 8SH ou 8SI de la déclaration 2042 C et gardez votre attestation d’affiliation
Si vous êtes affilié7,5 %
Sans affiliation, location nue17,2 %
Sans affiliation, meublé18,6 %
The IFI remains due in France
- Above €1.3M net on 1 January
- Only your French property is included in the calculation
- Le Luxembourg n’a plus d’impôt sur la fortune des particuliers depuis 2006
Net wealth threshold1,3 M€
Property outside FranceExcluded
Impôt sur la fortune lux.Supprimé en 2006
Aucune convention : la France taxe seule votre immeuble
- Il n’existe pas de convention France Luxembourg sur les successions et les donations
- Votre bien français est taxé en France, que vous habitiez au Luxembourg ou non
- Le Luxembourg n’impose pas les immeubles situés à l’étranger dans la succession d’un de ses habitants
Inheritance treatyNone
French propertyTaxed in France
Immeuble en France, côté lux.Exonéré
Two possible exemptions on resale
- Former main residence sold by 31 December of the year following your departure at the latest
- 150 000 € de plus-value nette pour un ressortissant de l’UE ou de l’EEE ayant vécu en France, sous conditions
- None tax representative à la vente : le Luxembourg est dans l’UE
Plus-value exonérée jusqu’à150 000 €
Former main residenceExonération totale
Tax representativeNone
How much you pay in France
Trois cas calculés pour un résident du Luxembourg affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise, sur les revenus 2025.
Unfurnished apartment let
Taxable income6 300 €
Tax at 20%1 260 €
CSG and CRDS0 €
Solidarity levy472,50 €
Total in France1 732,50 €
Sans affiliation à un régime européen, le total serait de 2 343,60 €.
Calculate my tax →Resale after 10 years
Gross capital gain43 750 €
Tax at 19%5 818,75 €
Solidarity levy3 010,55 €
Surcharge0 €
Total in France8 829,30 €
Plus-value exonérée au Luxembourg, mais prise en compte pour le taux. Pas de représentant fiscal.
Calculate my capital gain →Si vous détenez le bien via une SCI française à l’impôt sur le revenu, le Luxembourg n’exonère plus : il impose ces revenus et déduit l’impôt français, dans la limite de son propre impôt. Vous payez alors la différence si son impôt est plus élevé.
Your formalities, on both sides
A property in France creates obligations in both countries, even with no additional tax to pay.
In France
Property taxDue every year from the owner on 1 January.
Housing taxDue sur une résidence secondaire dont vous gardez la disposition.
Occupancy declarationIn “Gérer mes biens immobiliers” on impots.gouv.fr, to be redone if anything changes.
CFE and SIRETEn location meublée : un numéro SIRET et la cotisation foncière des entreprises, sauf si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.
Income tax returnFormulaire 2042, et 2042 C PRO pour le meublé, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents.
Withholding at sourceVotre locataire ne retient rien : l’administration prélève des acomptes sur votre compte.
In Luxembourg
Déclaration luxembourgeoiseModèle 100, qui mentionne vos loyers français.
French rentsÀ déclarer même s’ils sont exonérés : ils servent à calculer votre taux.
Bien détenu via une SCIDéclarez les revenus perçus par son intermédiaire et joignez la preuve de l’impôt payé en France.
Attestation d’affiliationGardez-la : elle justifie le taux de 7,5 % et la case 8SH ou 8SI.
Plus-value à la venteExonérée en direct, mais prise en compte pour fixer votre taux.
Succession et donationVotre immeuble français n’est taxé qu’en France : faites étudier votre cas avant toute donation.
Avant d’acheter, faites calculer l’effet du taux et le choix entre détention en direct et SCI : le résultat dépend de votre situation au Luxembourg.
Ils vivent au Luxembourg et ont invested in France
Lives in LuxembourgJoseph, Toulon
34 m² near the beach as a seasonal rental
▶ In his video“Thanks to the ImmoPourExpat network, I was able to find a bank that financed the property while fully knowing my situation as a non-resident.”
See their project →Lives in LuxembourgSophie, near Luxembourg
2-bedroom house share
▶ In his video“ You have to stop hesitating, you have to dive in. They won’t be alone, they’ll be in good hands: that’s the strength of the network.”
See their project →The 8 questions to ask yourself
A clear answer and an example for each topic.
Who taxes your rents?
France firstLa France impose vos loyers, car le bien y est situé. Si vous le détenez en direct, le Luxembourg les exonère mais s’en sert pour fixer le taux de votre impôt luxembourgeois.
ExampleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 1 650 € à payer en France, rien au Luxembourg sur ces loyers.
Qui impose votre plus-value ?
France firstVous payez en France à la vente : 19 % d’impôt, avec des abattements selon la durée de détention, et le prélèvement de solidarité. Le Luxembourg exonère la plus-value d’un bien détenu en direct, tout en la prenant en compte pour le taux.
ExampleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 8 829,30 € à payer en France.
Does an SCI change the tax?
Oui, au LuxembourgVia une SCI française à l’impôt sur le revenu, le Luxembourg n’exonère plus vos revenus. Il les impose et déduit l’impôt français, dans la limite de son propre impôt.
ExampleSi l’impôt luxembourgeois est plus élevé que l’impôt français, vous payez la différence au Luxembourg.
Must you pay the IFI?
Above €1.3ML’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Le Luxembourg n’a plus d’impôt sur la fortune des particuliers depuis 2006, donc rien ne vient s’y ajouter.
ExampleSeul l’IFI français s’applique : vos biens situés hors de France ne comptent pas.
Who taxes the inheritance?
La France seuleIl n’existe aucune convention sur les successions entre la France et le Luxembourg. La France taxe vos immeubles français, et le Luxembourg n’impose pas les immeubles situés à l’étranger dans la succession d’un de ses habitants.
ExampleVotre immeuble français n’est donc taxé qu’en France. Le risque existe pour vos autres biens si un héritier vit en France.
Which social contributions?
7,5 % si affiliéSi vous êtes affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise et à la charge d’aucun régime français, vous ne payez ni CSG ni CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Cochez la case 8SH ou 8SI de la déclaration 2042 C.
ExamplePour l’appartement loué nu : 472,50 € de prélèvement, contre 1 083,60 € sans affiliation européenne.
Do you need a tax representative?
NoLe Luxembourg est dans l’UE et lié à la France par les conventions d’assistance nécessaires. Vous êtes donc dispensé de représentant fiscal à la vente.
ExampleUne revente à 350 000 € se fait sans représentant : le notaire paie l’impôt sous votre responsabilité.
Peut-on être exonéré à la revente ?
Jusqu’à 150 000 €Un ressortissant de l’UE ou de l’EEE domicilié en France au moins deux ans de suite peut exonérer 150 000 € de plus-value nette, s’il vend au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant son départ. L’ancienne résidence principale est exonérée en totalité si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ.
ExampleAvec l’exonération de 150 000 €, l’impôt de 5 818,75 € et le prélèvement de 3 010,55 € de l’exemple tombent à zéro.
The official texts
Frequently asked questions
I live in Luxembourg and I rent out my apartment in Metz. Who taxes the rents?
France (Article 6). If you hold the property directly, Luxembourg exempts them but takes them into account to set your rate (Article 22 § 2 a).
Do I have to declare these rents in Luxembourg?
Yes, for the calculation of the rate. Held directly, they are not taxed a second time.
Should you buy through an SCI when you live in Luxembourg?
Not without a prior calculation. For income received through a French SCI subject to income tax, Luxembourg replaces the exemption with a deduction of the French tax, capped at its own tax (protocol, point 5). If the Luxembourg tax is higher, you pay the difference. Direct ownership keeps the exemption with progression.
How much social contributions will I pay?
7.5% if you are affiliated to Luxembourg social security and not dependent on any French scheme. Remember to tick box 8SH or 8SI.
Do I need a tax representative to sell?
No. Luxembourg is an EU member and is bound to France by the required assistance conventions.
Does Luxembourg tax my French capital gain?
No if you hold the property directly. It exempts it (Article 22 § 2 a) and may only take it into account for the rate.
Do I have to pay the IFI?
Yes if the net value of your French real estate exceeds €1.3M on 1 January. Luxembourg has no wealth tax for individuals.
Will my heirs pay twice?
Not for your French property: Luxembourg does not tax real estate located abroad in the estate of one of its inhabitants, and France taxes it alone. The risk exists for your other assets if an heir lives in France. Have your case studied by a notary before any gift.
You live elsewhere ?
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Taiwan
Malaysia
Thailand
Indonesia
Vietnam
Saudi Arabia
Qatar
Turkey
MoroccoRules up to date as of 2 November 2026, drawn from the text of the treaty published on impots.gouv.fr and from the BOFiP. This page provides information on the general rules: it does not replace tax advice on your situation.
Let’s talk about your project
Vous vivez au Luxembourg et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Talk to an expertThe information on this page is general and does not replace tax, legal or financial advice suited to your situation.
Investing from abroad has never been so simple
ImmoPourExpat supports expats and non-residents from A to Z who want to invest in property in France: financing, property search, renovation works, taxation and remote management.
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