Vous vivez en Suisse et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
SwitzerlandRules up to date as of 2 November 2026Written by Frédéric Moreau, founder of ImmoPourExpatOfficial sourcesLa France impose d’abord vos loyers et votre plus-value. La Suisse les exonère, mais tient compte de vos loyers pour fixer le taux de votre impôt suisse.
Trois cas calculés pour un résident suisse affilié à la sécurité sociale suisse, sur les revenus 2025.
Sans affiliation à un régime suisse ou européen, les prélèvements sociaux seraient de 1 116 € : 2 316 € au total.
Calculate my tax →Sans affiliation à un régime suisse ou européen, les prélèvements sociaux seraient de 1 083,60 € : 2 343,60 € au total.
Calculate my tax →Plus-value exonérée en Suisse. Représentant fiscal obligatoire en France, car le prix dépasse 150 000 €.
Calculate my capital gain →Si vous remplissez les conditions de l’exonération de 150 000 € de plus-value nette, l’impôt de 19 % et le prélèvement de 7,5 % tombent à zéro dans l’exemple de revente.
Un bien en France crée des obligations dans les deux pays, même quand la Suisse n’impose pas vos loyers.
In FranceIn SwitzerlandSi vous êtes imposé au forfait en Suisse, la convention peut ne pas vous protéger : faites vérifier votre situation avant de vous en prévaloir.
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Vous déclarez vos loyers en France, où se trouve le bien, que la location soit nue ou meublée. La Suisse les exonère, mais s’en sert pour fixer le taux de l’impôt sur le reste de vos revenus.
La France impose la plus-value sur un bien français : 19 % d’impôt, après abattements selon la durée de détention. La Suisse l’exonère, et l’impôt cantonal sur les gains immobiliers ne vise pas un bien situé en France.
Affilié à la sécurité sociale suisse et à la charge d’aucun régime français, vous ne devez ni CSG ni CRDS : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Sinon, c’est 17,2 % en location nue et sur les plus-values, 18,6 % en location meublée.
L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Il n’y a pas d’abattement de 30 %, réservé à la résidence principale. La Suisse exonère l’immeuble de l’impôt sur la fortune, mais en tient compte pour le taux.
La France a dénoncé la convention de 1953 : elle ne s’applique plus aux décès depuis le 1er janvier 2015. La France taxe vos immeubles français, et vos héritiers peuvent aussi devoir des droits en Suisse, selon le canton.
La Suisse n’est ni dans l’UE ni dans l’EEE : un représentant fiscal est obligatoire quand le prix dépasse 150 000 €. Le seuil se compte par vendeur, et un couple marié compte pour un seul. Il n’en faut pas si la plus-value est totalement exonérée, après plus de 30 ans.
Un ressortissant UE ou EEE, domicilié en France au moins deux ans, peut être exonéré jusqu’à 150 000 € de plus-value nette, pour une seule résidence vendue en direct. L’exonération de l’ancienne résidence principale ne joue pas, à ce jour, pour un départ vers la Suisse.
La Suisse traite la SCI comme une société opaque. Si vous occupez gratuitement le bien via une SCI, la France ne taxe rien et la Suisse peut imposer l’avantage que vous en tirez. Faites valider la structure par un conseil suisse avant d’acheter.
The official texts
In France (article 6). Switzerland exempts them but takes them into account to set your rate (article 25 B).
Yes. The property and its income are used to calculate the rate of income tax and wealth tax, even if they are not taxed in Switzerland.
No if you are affiliated to the Swiss social security system and not dependent on any French scheme. You owe only 7.5%. Tick box 8SH or 8SI and, for past years, file a claim.
No. The convention reserves taxation to France (article 15) and Switzerland exempts it (article 25 B). The cantonal tax on property gains does not cover a property located in France.
Not at present. The exemption provided for non-residents requires a move to an EU state or to a state that lends France its tax recovery assistance, which Switzerland does not do. Have your case confirmed before selling.
Rarely for a second home. Switzerland treats the SCI as an opaque company and may tax the benefit you derive from free occupation of the property, which France does not tax (Federal Supreme Court, 2C_365/2021 and 9C_409/2024). Have the structure validated by a Swiss adviser.
Yes if the price exceeds €150,000 and the capital gain is not exempt through more than 30 years of ownership.
Not necessarily. Article 4 § 6 b excludes from the notion of resident a person taxed in Switzerland on a lump-sum basis derived from the rental value of their home, and the French administration ended in 2013 the tolerance that applied the convention to lump-sum taxpayers anyway. Have your situation checked by an adviser before invoking the convention.
Yes. Since 2015, no convention applies: France taxes real estate located in France (article 750 ter of the CGI), under the French scale and according to the family relationship.
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MoroccoRules up to date as at 2 November 2026, drawn from the text of the convention published on Fedlex (official Swiss compendium) and the BOFiP. This page provides information on the general rules: it does not replace tax advice on your situation.
Vous vivez en Suisse et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Talk to an expertThe information on this page is general and does not replace tax, legal or financial advice suited to your situation.
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