France-United Kingdom tax treaty and property (2026)

Who taxes your rents?

Both countries

Vous déclarez d’abord vos loyers en France, où se trouve le bien. Le Royaume-Uni les impose aussi : l’impôt sur le revenu français devient un crédit sur l’impôt britannique, dans la limite de l’impôt britannique sur ce revenu. Le prélèvement de solidarité n’en fait pas partie.

ExampleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 1 650 € à payer en France, dont 1 200 € s’imputent ensuite sur l’impôt britannique.

Qui impose votre plus-value ?

Both countries

Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt après abattements, et 7,5 % de prélèvements sociaux si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Le Royaume-Uni applique ensuite sa Capital Gains Tax de 18 % ou 24 %, sur un gain recalculé en livres, sans abattement pour durée de détention.

ExampleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 8 829,30 € à payer en France, dont 5 818,75 € s’imputent sur la Capital Gains Tax.

Which social contributions?

7,5 % si affilié

Le taux est de 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale britannique, de nationalité ou de résidence légale en France, au Royaume-Uni ou dans l’UE, et à la charge d’aucun régime français. Sinon, c’est 17,2 %, ou 18,6 % en meublé. Ces prélèvements ne donnent pas droit au crédit britannique.

ExamplePour l’appartement loué nu à 9 000 € par an : 472,50 € à 7,5 %, contre 1 083,60 € sans affiliation.

Must you pay the IFI?

Above €1.3M

L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. La convention de 2008 ne vise pas la fortune : seul le droit français s’applique. Le barème va de 0,50 % à 1,50 % dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.

ExampleL’IFI ne vise que vos biens immobiliers situés en France : un bien situé hors de France n’entre pas dans le calcul.

Who taxes the inheritance?

France first

La convention de 1963 laisse la France taxer votre immeuble français, et le Royaume-Uni impute l’impôt payé en France. Les donations ne sont pas couvertes : la France applique alors sa règle de l’article 750 ter du CGI.

ExampleLes parts de SCI sont réputées situées là où se trouvent les immeubles : elles sont taxées en France.

Does an SCI change the tax?

À éviter sans conseil

HMRC classe la SCI comme une société opaque, alors que la France l’impose par transparence. Ce décalage peut créer une double imposition et vous priver du main residence relief.

ExampleLes loyers peuvent être traités comme des revenus de société, et le crédit d’impôt français devient difficile à rattacher.

Do you need a tax representative?

Above €150,000

Le Royaume-Uni est hors de l’UE : le représentant est obligatoire si le prix dépasse 150 000 €. Le seuil se compte par vendeur, et un couple marié compte pour un seul. Il n’en faut pas si la plus-value est exonérée par plus de 30 ans de détention, ou si c’est votre ancienne résidence principale exonérée.

ExampleUne revente à 350 000 € après 10 ans demande un représentant fiscal.

Le Brexit a-t-il tout changé ?

Pas le taux de 7,5 %

Non, si vous êtes affilié à la sécurité sociale britannique et remplissez les conditions du BOFiP. L’administration le confirme pour les résidents britanniques. Pensez à cocher la case 8SH ou 8SI de la 2042 C.

ExampleSans affiliation, le studio meublé de 12 000 € paierait 18,6 % de prélèvements sociaux au lieu de 7,5 %.

Frequently asked questions

I live in London and rent out my apartment in Nice. Who taxes the rents?

Both countries. France taxes first (article 6), the UK also taxes and deducts French income tax from its own tax, up to the limit of UK tax (article 24).

Is my 7.5% solidarity levy deductible in the UK?

Not under the treaty, which gives the credit only for French income tax and the similar taxes listed in article 2. Have your UK adviser check whether another mechanism applies.

Did Brexit make me lose the 7.5% rate?

No, if you are affiliated with UK social security and meet the BOFiP conditions (nationality or legal residence, no coverage by a French scheme). The authorities confirm this for UK residents.

Should you buy through an SCI when you live in the United Kingdom?

Rarely without advice. The UK tax authority treats the SCI as an opaque company, whereas France taxes it on a transparent basis. This mismatch can create double taxation and remove main residence relief.

Do I need a tax representative to sell?

Yes if the price exceeds €150,000, unless the capital gain is exempt through ownership of more than 30 years or under the former main residence rule.

I have just moved to the UK. Are my French rents taxed there?

Not necessarily. If you were not UK resident in the previous ten years, the FIG regime can exempt your foreign income during your first 4 tax years of residence, year by year on request.

My French property, held for 25 years, is exempt from tax in France. What about the UK?

In France, the 19% tax is nil after 22 years, but the 7.5% levy remains due until 30 years, on 45% of the capital gain at 25 years. UK CGT remains due on the whole gain, because the UK has no holding-period allowance. A partial main residence relief remains possible if the property was your main residence.

Will my heirs pay twice?

The 1963 convention lets France tax your French property; the UK credits this tax against Inheritance Tax if it also taxes the property. Gifts are not covered.

France tax treaty United Kingdom : your property in France

Who taxes what ?

Your rents are taxed on both sides

La plus-value se paie en France, puis se déclare au Royaume-Uni

7,5 % si vous êtes affilié au Royaume-Uni

The IFI remains due in France

A dedicated treaty for inheritances

Two possible exemptions on resale

How much you pay in France

Furnished studio

Unfurnished apartment let

Resale after 10 years

Your formalities, on both sides

In France

In the United Kingdom

Ils vivent au Royaume-Uni et ont invested in France

Alexandra, Deauville

Axelle, Amiens

The 8 questions to ask yourself