Furnished studio
Taxable income6 000 €
Tax at 20%1 200 €
CSG and CRDSExonéré
Solidarity levy450 €
Total in France1 650 €
Aux Pays-Bas, le studio entre en box 3 pour sa valeur, et une réduction s’applique.
Calculate my tax →
FREN
France tax treaty Netherlands : your property in France
Vous vivez aux Pays-Bas et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
NetherlandsRules up to date as of 5 November 2026Written by Frédéric Moreau, founder of ImmoPourExpatOfficial sources20 %minimum tax on your rents in France, 30% above €29,579 of net income
19 %d’impôt sur la plus-value en France, avant le prélèvement de solidarité
7,5 %de social contributions si vous êtes affilié à la sécurité sociale néerlandaise, contre 17,2 % sinon
1,3 M€of net French property wealth: the threshold of the IFI
Who taxes what ?
La France impose vos loyers et votre plus-value. Les Pays-Bas vous font déclarer le bien en box 3, puis réduisent leur impôt à proportion de ce bien.
Vos loyers sont imposés en France, le bien l’est aussi en box 3
- La France impose vos loyers, car le bien y est situé
- Aux Pays-Bas, le logement se déclare en box 3 pour sa valeur, loué ou non, et non pour vos loyers
- Une réduction d’impôt néerlandais s’applique ensuite à proportion du bien, sans dépendre de l’impôt payé en France
Minimum tax in France20 %
Social contributions7,5 % ou 17,2 %
In the NetherlandsBox 3, avec réduction
La plus-value se paie en France
- 19 % d’impôt en France, après abattements pour durée de détention
- Tax exemption after 22 years, social contributions exemption after 30 years
- Les Pays-Bas ne taxent pas le gain réalisé : la box 3 taxe un rendement forfaitaire
Tax in France19 %
Solidarity levy7,5 %
In the NetherlandsPas d’impôt sur le gain
7,5 % si vous êtes affilié aux Pays-Bas
- Affilié à la sécurité sociale néerlandaise et à la charge d’aucun régime français : pas de CSG ni de CRDS
- Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû, sur les loyers et les plus-values
- Cochez la case 8SH ou 8SI de la 2042 C et gardez une attestation d’affiliation
Rents7,5 %
Capital gain7,5 %
Sans affiliation européenne17,2 %
The IFI remains due in France
- Au-delà de 1,3 M€ nets au 1er janvier, sur vos seuls immeubles français
- L’IFI ne diminue pas l’impôt néerlandais : la réduction de box 3 est indépendante
- Pour des parts de SCI, demandez un avis écrit avant de structurer l’achat
Net wealth threshold1,3 M€
Property outside FranceExcluded
Réduction aux Pays-BasIndépendante de l’IFI
Aucune convention : chaque pays applique son droit
- La France taxe votre immeuble français, quel que soit votre domicile
- Les Pays-Bas taxent toute la succession d’un résident, et réduisent leur impôt sur ce bien dans la limite de deux plafonds, héritier par héritier
- La charge finale tend vers le plus élevé des deux impôts
Franchise néerlandaise, enfant26 230 €
French propertyTaxed in France
Réduction néerlandaiseSelon deux plafonds
Les Pays-Bas réduisent leur impôt, la France impose
- Méthode d’exonération : la réduction néerlandaise est accordée pour tout immeuble en box 3 (article 24 A)
- 150 000 € de plus-value nette exonérés pour un ressortissant de l’UE ou de l’EEE, sous conditions
- Former main residence sold by 31 December of the year following your departure at the latest
How much you pay in France
Trois cas calculés pour un résident néerlandais affilié à la sécurité sociale néerlandaise, sur les revenus 2025. Le montant néerlandais dépend de votre box 3.
Unfurnished apartment let
Taxable income6 300 €
Tax at 20%1 260 €
CSG and CRDSExonéré
Solidarity levy472,50 €
Total in France1 732,50 €
Sans affiliation à un régime européen, le total serait de 2 343,60 €.
Calculate my tax →Resale after 10 years
Gross capital gain43 750 €
Tax at 19%5 818,75 €
CSG and CRDSExonéré
Solidarity levy3 010,55 €
Total in France8 829,30 €
Aucun impôt néerlandais sur la plus-value réalisée, aucun représentant fiscal. L’exonération de 150 000 € ramènerait le total à zéro si vous y avez droit.
Calculate my capital gain →Box 3 : avec un logement français retenu pour 200 000 € et 100 000 € d’épargne, l’impôt néerlandais restant est d’environ 370 €. Si le logement est votre seul actif en box 3, il tombe à zéro.
Your formalities, on both sides
Un bien en France se déclare dans les deux pays, y compris aux Pays-Bas quand il n’est pas loué.
In France
Property taxDue every year from the owner on 1 January.
Housing taxDue sur une résidence secondaire dont vous gardez la disposition, avec une majoration possible de 5 % à 60 % en zone tendue.
Occupancy declarationDans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, à refaire avant le 1er juillet de l’année qui suit un changement.
CFE and SIRETEn location meublée : un numéro SIRET et la cotisation foncière des entreprises, sauf si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.
Income tax returnFormulaire 2042, et 2042 C PRO pour le meublé, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents.
Attestation d’affiliationCochez la case 8SH ou 8SI de la 2042 C et gardez une attestation de la sécurité sociale néerlandaise pour le taux de 7,5 %.
In the Netherlands
Box 3 chaque annéeDéclarez le logement français à sa valeur libre d’occupation, avec la dette qui lui est liée.
Rubrique double impositionRemplissez-la aussi : cocher cette seule rubrique ne suffit pas pour obtenir la réduction.
Comptes bancairesDéclarez vos comptes français en box 3 : les avoirs hors des Pays-Bas comptent comme les autres.
Preuves à garderConservez la valeur retenue (estimation, acte d’achat) et la dette (tableau d’amortissement).
Régime des 30 %Fermé depuis le 1er janvier 2025, sauf mesure transitoire jusqu’à fin 2026 : dès 2027, le logement entre en box 3.
SCIFaites confirmer par un conseil néerlandais la box où déclarer vos parts.
Avant d’envoyer le formulaire de rendement réel, faites comparer les deux calculs : le logement français peut jouer contre vous.
Ils vivent aux Pays-Bas et ont invested in France
Lives in the NetherlandsLois, near Lyon
Studio with a mezzanine next to the station
▶ In his video“Both bankers told me: honestly, we've been working in banking for a long time, and it's been a long time since we've seen a file like this.”
See their project →The 8 questions to ask yourself
A clear answer and an example for each topic.
Who taxes your rents?
France firstLa convention donne l’impôt sur les loyers à la France, où se trouve le bien. Aux Pays-Bas, le logement se déclare en box 3 pour sa valeur et non pour vos loyers. Une réduction efface ensuite la part d’impôt néerlandais qui lui correspond.
ExampleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 1 650 € à payer en France, et une réduction aux Pays-Bas.
Qui impose votre plus-value ?
La FranceLa plus-value sur un bien français est imposable en France : 19 % d’impôt et le prélèvement de solidarité, avec des abattements selon la durée de détention. La box 3 actuelle taxe un rendement forfaitaire, pas le gain réalisé.
ExampleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 8 829,30 € à payer en France.
C’est quoi, la box 3 ?
Un rendement forfaitaireLa box 3 taxe l’épargne et les placements sur un rendement forfaitaire, au taux de 36 %. Pour 2026 : 6,00 % sur les immeubles, 1,28 % sur les comptes bancaires (provisoire), franchise de 59 357 € par personne. Une réforme vers le rendement réel est en discussion, sans date certaine.
ExampleLogement français de 200 000 € et 100 000 € d’épargne : environ 370 € d’impôt néerlandais restant après réduction.
Must you pay the IFI?
Above €1.3ML’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Il se paie en France, et ne vient pas en plus diminuer l’impôt néerlandais.
ExampleBarème de 0,50 % à 1,50 % dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.
Who taxes the inheritance?
Both countriesAucune convention ne couvre successions ni donations. La France taxe votre immeuble français. Les Pays-Bas taxent toute la succession et réduisent leur impôt dans la limite de deux plafonds, héritier par héritier : la charge tend vers le plus élevé des deux.
ExampleUn héritier exonéré aux Pays-Bas n’a rien à réduire : il paie l’impôt français.
Which social contributions?
7,5 % si affiliéAffilié à la sécurité sociale néerlandaise et à la charge d’aucun régime français, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Sans affiliation européenne, le taux est de 17,2 %, et de 18,6 % en meublé.
ExamplePour l’appartement loué nu : 472,50 € de prélèvement de solidarité, contre 1 083,60 € sans affiliation.
Do you need a tax representative?
Non, vous êtes dans l’UELe vendeur domicilié dans l’Union européenne est dispensé de représentant fiscal à la vente. Le notaire calcule et paie l’impôt.
ExampleUne revente à 350 000 € après 10 ans n’en demande aucun.
Does an SCI change the tax?
Une SCI à l’impôt sur le revenu peut rester transparente aux Pays-Bas si ses statuts le permettent, mais ce n’est pas automatique. Elle prive de l’exonération de 150 000 € à la vente, et la location meublée la fait passer à l’impôt sur les sociétés en France.
ExampleFaites valider les statuts par des conseils des deux pays avant d’acheter.
The official texts
Frequently asked questions
I live in Amsterdam and rent out an apartment in Lyon. Where is the tax paid?
In France on the rents (article 6). In the Netherlands, the apartment is declared in box 3 for its value, then a reduction wipes out the share of tax that corresponds to it.
Is my unrented second home in France taxed in the Netherlands?
It is declared in box 3 like a rented property, and it qualifies for the same reduction. It still has to be declared even if you earn no income from it.
Do I have to pay in France to get the Dutch reduction?
No. The reduction depends on the flat-rate return on the property, not on the tax paid in France. Nor does it refund your French taxes.
Does my French mortgage reduce Dutch tax?
It reduces the box 3 base, but it also reduces the reduction, since the debt tied to the property is subtracted from the French fraction. The interest is not separately deductible.
I am on the 30% ruling. Do I have to declare my French home?
Not if you chose the partiële buitenlandse belastingplicht under the transitional measure. It ends no later than 31 December 2026. From 2027, your home enters box 3.
Should I buy through an SCI when I live in the Netherlands?
Be careful. An SCI subject to income tax can remain transparent in the Netherlands, provided its articles of association allow it. It removes the €150,000 exemption on sale, and furnished letting pushes it into corporate income tax. Have the structure validated by advisers in both countries.
Do I need a tax representative to sell?
No. You live in the EU.
Will my children pay inheritance tax in both countries?
Possibly. France taxes your French property. The Netherlands taxes the whole estate and reduces its tax on this property, up to the Dutch share that corresponds to it. The final burden tends towards the higher of the two taxes, heir by heir.
Is a gift of my French apartment to my children covered?
No treaty covers it. France taxes the French property (article 750 ter of the CGI). If you live in the Netherlands, Dutch gift tax also applies, with the same reduction as for an inheritance.
You live elsewhere ?
Switzerland
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Taiwan
Malaysia
Thailand
Indonesia
Vietnam
Saudi Arabia
Qatar
Turkey
MoroccoRules up to date as of 5 November 2026, drawn up from the text of the treaty published on impots.gouv.fr and the BOFiP. This page provides information on the general rules: it does not replace tax advice on your situation.
Let’s talk about your project
Vous vivez aux Pays-Bas et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Talk to an expertThe information on this page is general and does not replace tax, legal or financial advice suited to your situation.
Investing from abroad has never been so simple
ImmoPourExpat supports expats and non-residents from A to Z who want to invest in property in France: financing, property search, renovation works, taxation and remote management.
TrustpilotTrustScore 4,8 | 276 reviews+1 000 expats and non-residents supported
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The ImmoPourExpat methodFinancingProperty searchRemote renovation worksTaxationRemote managementWhere to invest in FranceInvesting from abroadHouse shareShort-term rentalApartment buildingBuy-to-sellTurnkeyUseful resources
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