Vous vivez au Vietnam et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
VietnamRules up to date as of 6 November 2026Written by Frédéric Moreau, founder of ImmoPourExpatOfficial sourcesLa France impose d’abord vos loyers et votre plus-value. Le Vietnam les impose aussi, puis déduit l’impôt français dans la limite de son propre impôt.
Trois cas calculés pour un résident du Vietnam, sur les revenus 2025. Le montant vietnamien dépend de votre situation : nous ne le chiffrons pas, sauf pour illustrer la vente.
Les 1 200 € d’impôt se déduisent de l’impôt vietnamien, dans sa limite, si ces loyers y sont imposables. L’imputation des 1 116 € de prélèvements sociaux reste à confirmer.
Calculate my tax →Les 1 260 € d’impôt se déduisent de l’impôt vietnamien, dans sa limite. L’imputation des 1 083,60 € de prélèvements sociaux reste à confirmer.
Calculate my tax →Représentant fiscal obligatoire. À titre d’illustration, un impôt vietnamien de 2 % du prix donnerait 7 000 €, soit 1 181,25 € après déduction : son application à un bien français n’est pas confirmée.
Calculate my capital gain →Si la vente est exonérée en France (150 000 €), il n’y a aucun impôt français à déduire : l’impôt vietnamien éventuel reste dû en entier.
A property in France creates obligations in both countries, even with no additional tax to pay.
In FranceAu VietnamLes règles vietnamiennes sur les biens situés à l’étranger ne sont pas toutes confirmées : faites tout chiffrer par un conseil fiscal local avant d’acheter.
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La France impose vos loyers, car le bien y est situé. Le Vietnam peut les imposer aussi, puis déduit l’impôt sur le revenu payé en France, dans la limite de son propre impôt sur ce revenu. L’application de sa règle sur les loyers à un bien étranger n’est pas confirmée.
Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Le Vietnam peut aussi imposer le gain et déduit l’impôt français dans la limite de son propre impôt. Son impôt de 2 % du prix n’est pas confirmé pour un bien français.
Vous l’êtes si vous êtes présent au Vietnam au moins 183 jours dans l’année civile ou sur 12 mois consécutifs, ou si vous y avez une résidence habituelle, y compris un logement loué par bail à durée déterminée. En cas de double résidence, la convention tranche par le foyer permanent, puis le centre des intérêts vitaux.
La convention n’a pas d’article sur la non-discrimination, mais la doctrine française reproduit une clause réciproque. Un Vietnamien peut s’en prévaloir, mais la voie est fragile : obtenez une réponse écrite avant de compter sur l’exonération. Un Français y a accès sous conditions.
La convention laisse à la France le droit d’imposer vos immeubles français, y compris via une société. L’IFI ne regarde que ces immeubles, à leur valeur nette au 1er janvier. Le Vietnam n’a pas d’impôt sur la fortune.
Aucune convention ne couvre les successions. La France taxe votre immeuble français. Le Vietnam impose l’héritage et la donation à l’impôt sur le revenu, à 10 % au-delà de 20 millions de dongs par réception, avec des exonérations familiales. Il ne déduit pas les droits français.
Le Vietnam est hors de l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas. Vous payez 17,2 % en location nue et sur la plus-value, 18,6 % en meublé. Leur imputation sur l’impôt vietnamien n’est pas confirmée : faites-la valider.
Il est obligatoire quand le prix de vente dépasse 150 000 €, car le Vietnam est hors de l’UE et de l’EEE. Le seuil se compte par vendeur. Il n’en faut pas si la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention, ou pour l’ancienne résidence principale exonérée. L’exonération de 150 000 € ne dispense pas.
The official texts
France first (article 6). Vietnam may tax them too, then grants a deduction equal to the income tax paid in France, within the limit of its tax on that income (article 22 § 2).
This point is not confirmed. The treaty refers to income tax paid in France, and we have not found an official Vietnamese position.
That is the rule of its law for a real estate transfer. It also covers property located in France: Article 16 of Decree No. 252/2026/ND-CP refers to the transfer of real estate abroad. Ask a Vietnamese adviser before selling.
Possibly. The treaty has no non-discrimination article, but the BOFiP reproduces a reciprocal clause derived from the OECD model. You must also have been tax-domiciled in France for at least 2 consecutive years and meet the 10-year deadline or the free-use condition. Ask for a written answer before the sale.
Yes, if your French real estate is worth more than €1.3M net on 1 January. Article 21 § 1 leaves this right to France, including for shares in a property company.
France taxes your French real estate, and your other assets if the heir has been domiciled in France for at least 6 of the last 10 years. In Vietnam, an inheritance is taxed at 10% above 20 million dong, with exemptions for real estate received from close relatives.
The SCI does not change the French taxation of rents. It deprives you of the €150,000 exemption on resale, and the shares remain taxable in France (article 12 § 2) and subject to the IFI (article 21 § 1). The anti-abuse clause of the CML also allows a treaty benefit to be denied where it was obtained through an arrangement of which this is one of the main purposes.
You are if you are present there at least 183 days in the calendar year or over 12 consecutive months from your arrival, or if you have a habitual residence there, including a home rented under a fixed-term lease.
Switzerland
Luxembourg
Belgium
United Kingdom
Dubai
United States
Canada
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Germany
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Czechia
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Brazil
Chile
Colombia
New Zealand
Japan
South Korea
China
Hong Kong
Taiwan
Malaysia
Thailand
Indonesia
Saudi Arabia
Qatar
Turkey
MoroccoRules up to date as of 6 November 2026, drawn from the text of the treaty published on impots.gouv.fr and from the BOFiP. This page provides information on the general rules: it does not replace tax advice on your situation.
Vous vivez au Vietnam et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Talk to an expertThe information on this page is general and does not replace tax, legal or financial advice suited to your situation.
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