Furnished studio
Taxable income6 000 €
Tax at 20%1 200 €
CSG and CRDS666 €
Solidarity levy450 €
Total in France2 316 €
Rien n’est dû à Hong Kong sur des loyers d’un bien situé hors de Hong Kong.
Calculate my tax →
FREN
France tax treaty Hong Kong : your property in France
Vous vivez à Hong Kong et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
Hong KongRules up to date as of 6 November 2026Written by Frédéric Moreau, founder of ImmoPourExpatOfficial sources20 %minimum tax on your rents in France, 30% above €29,579 of net income
19 %tax on capital gain in France, before the social contributions
17,2 %social contributions, and 18.6% for furnished rental
1,3 M€of net French property wealth: the threshold of the IFI
Who taxes what ?
La France impose vos loyers et votre plus-value. Hong Kong n’impose que les revenus de source locale : dans le cas courant, l’impôt français est le seul.
Vos loyers sont imposés en France seulement
- La France impose vos loyers, car le bien y est situé
- Hong Kong ne taxe que les revenus de source locale : pas d’impôt sur des loyers français dans le cas courant
- Le crédit d’impôt de l’accord n’a pas d’objet sans impôt à Hong Kong
Minimum tax in France20 %
Social contributions17,2 % or 18.6%
Impôt à Hong KongNone
La plus-value se paie en France seulement
- 19% tax and 17.2% social contributions in France
- Tax exemption after 22 years, social contributions exemption after 30 years
- Hong Kong n’impose pas les plus-values des particuliers
Tax in France19 %
Social contributions17,2 %
Impôt à Hong KongNone
17.2%, without the reduced European rate
- Hong Kong ne fait pas partie de l’EEE : pas de taux de 7,5 %
- L’accord cite la CSG et la CRDS parmi les impôts français visés
- La France garde le droit d’imposer loyers et plus-value : ces prélèvements restent dus
Unfurnished rental17,2 %
Furnished rental18,6 %
Capital gain17,2 %
The IFI remains due in France
- Above €1.3M net on 1 January
- L’accord vise la fortune, mais l’article 21 laisse à la France le droit de taxer vos immeubles français
- Hong Kong n’a pas d’impôt sur la fortune : aucune double imposition à éliminer
Net wealth threshold1,3 M€
Property outside FranceExcluded
Impôt à Hong KongNone
Aucune convention pour les successions
- Votre bien français est taxé en France, quel que soit votre domicile
- Hong Kong a supprimé ses droits de succession en 2006
- Il n’a pas d’impôt sur les donations
Droits à Hong KongNone
French propertyTaxed in France
Donation à Hong KongAucun impôt
Une exonération possible à la revente
- 150 000 € de plus-value nette pour un Français vivant à Hong Kong, sous conditions
- Un titulaire du droit de séjour à Hong Kong devrait y avoir accès (article 23), à faire confirmer avant la vente
- Ancienne résidence principale : ne comptez pas dessus pour un départ vers Hong Kong
Exonération de plus-value nette150 000 €
Tax representativeAbove €150,000
Former main residenceNon, sauf validation
How much you pay in France
Trois cas calculés pour un résident de Hong Kong, sur les revenus 2025. Hong Kong n’ajoute aucun impôt dans ces cas.
Unfurnished apartment let
Taxable income6 300 €
Tax at 20%1 260 €
CSG and CRDS611,10 €
Solidarity levy472,50 €
Total in France2 343,60 €
Rien n’est dû à Hong Kong sur des loyers d’un bien situé hors de Hong Kong.
Calculate my tax →Resale after 10 years
Gross capital gain43 750 €
Tax at 19%5 818,75 €
CSG and CRDS3 893,64 €
Solidarity levy3 010,55 €
Total in France12 722,94 €
Rien à Hong Kong, qui n’impose pas les plus-values. Représentant fiscal obligatoire.
Calculate my capital gain →Si vous remplissez les conditions de l’exonération de 150 000 €, la plus-value de l’exemple est exonérée en France, impôt et prélèvements sociaux compris, et rien n’est dû à Hong Kong.
Your formalities, on both sides
Un bien en France crée des obligations en France, même sans impôt supplémentaire à payer à Hong Kong.
In France
Property taxDue every year from the owner on 1 January.
Housing taxDue on a furnished property that you keep for your own stays or let short-term.
Occupancy declarationIn “Gérer mes biens immobiliers” on impots.gouv.fr, to be redone if anything changes.
CFE and SIRETFor furnished rental: a SIRET number and the business property contribution.
Income tax returnFormulaire 2042, et 2042 C PRO pour le meublé, auprès du service des impôts des non-résidents.
Paiement de l’impôtAucune retenue sur les loyers : l’impôt se paie par acomptes mensuels ou trimestriels, puis il est régularisé.
À Hong Kong
Imposition localeDans le cas courant, un particulier n’est pas imposé à Hong Kong sur ses loyers ou sa plus-value français.
Certificate of residenceSi la France vous demande de prouver votre résidence, l’IRD délivre le formulaire IR1314B, sans frais.
Days of presenceGardez vos justificatifs de séjour pour le seuil de 180 jours, ou de 300 jours sur deux années.
Activité de locationSi vous louez ou revendez des biens à titre d’activité à Hong Kong, faites vérifier l’imposition par un conseil local.
Régime offshoreUn résident en zone franche ou en régime offshore perd le bénéfice de l’accord.
SCIUne société de Hong Kong en régime offshore ne bénéficie pas de l’accord, et la clause anti-abus peut écarter un montage.
Un régime offshore ou de zone franche vous ferait perdre le bénéfice de l’accord : vérifiez votre situation avant d’acheter.
The 8 questions to ask yourself
A clear answer and an example for each topic.
Who taxes your rents?
La France seuleLa France impose vos loyers, car le bien y est situé. Hong Kong ne taxe que les revenus de source locale, et son impôt foncier ne vise que les immeubles de Hong Kong. Dans le cas courant, l’impôt français est donc le seul.
ExampleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 2 316 € à payer en France, et 0 € à Hong Kong.
Qui impose votre plus-value ?
La France seuleVous payez en France à la vente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Hong Kong n’impose pas les plus-values des particuliers, sauf si l’opération relève d’une activité de marchand de biens exercée à Hong Kong.
ExampleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 12 722,94 € à payer en France, et 0 € à Hong Kong.
Qui est résident de Hong Kong ?
180 jours ou 300 joursIl faut y vivre habituellement, ou y séjourner plus de 180 jours dans l’année fiscale, ou plus de 300 jours sur deux années consécutives. L’année fiscale va du 1er avril au 31 mars. Un résident en régime offshore ou en zone franche perd le bénéfice de l’accord.
ExampleGardez vos justificatifs de séjour, et demandez un certificat de résidence à l’IRD si la France vous le réclame.
L’accord France-Chine s’applique-t-il ?
Non, accord propreHong Kong relève de son propre accord du 21 octobre 2010, en vigueur depuis le 1er décembre 2011. L’accord France-Chine l’exclut. Un résident de Shanghai relève de l’accord chinois, un résident de Hong Kong de celui-ci.
ExampleCet accord couvre le revenu et la fortune, mais pas les successions.
Which social contributions?
17.2% or 18.6%Hong Kong est hors de l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas. L’accord cite la CSG et la CRDS parmi les impôts visés, mais la France garde le droit d’imposer les loyers et la plus-value : ces prélèvements restent dus.
ExamplePour le studio meublé : 666 € de CSG et CRDS, et 450 € de prélèvement de solidarité.
Must you pay the IFI?
Above €1.3ML’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. L’accord vise la fortune, mais l’article 21 laisse à la France le droit de taxer ses immeubles. Hong Kong n’a pas d’impôt sur la fortune : il n’y a pas de double imposition.
ExampleL’IFI ne vise que vos biens immobiliers situés en France : un bien situé hors de France n’entre pas dans le calcul.
Who taxes the inheritance?
La France seuleAucune convention ne couvre les successions. La France taxe vos immeubles français, quel que soit votre domicile. Hong Kong a supprimé ses droits de succession pour les décès depuis le 11 février 2006 et n’a pas d’impôt sur les donations.
ExampleL’enjeu est le montant des droits français, sans double imposition à éliminer.
Qui a droit aux 150 000 € ?
Surtout les FrançaisUn Français vivant à Hong Kong peut y prétendre, avec 2 ans de domicile fiscal en France et une vente avant le 31 décembre de la 10e année suivant le départ. Un titulaire du droit de séjour à Hong Kong devrait y avoir accès grâce à l’article 23 § 1 de l’accord : faites-le confirmer par votre notaire ou par un rescrit.
ExampleUne revente à 350 000 € demande un représentant fiscal : l’exonération de 150 000 € n’en dispense pas.
The official texts
Frequently asked questions
Does the France-China agreement apply to Hong Kong?
No. Hong Kong falls under its own agreement of 21 October 2010. The France-China agreement excludes Hong Kong, Macao and Taiwan (BOFiP, BOI-INT-CVB-CHN, § 110). A resident of Shanghai falls under the Chinese agreement, a resident of Hong Kong under this one.
I live in Hong Kong. Are my French rents taxed twice?
Not in the usual case. France taxes them (article 6) and Hong Kong taxes only local income, with a property tax limited to property situated in Hong Kong.
Does the treaty reduce my French tax?
No. It leaves France the right to tax your rents and your property capital gains. You pay French tax under the non-resident rules.
How do I know if I am a resident of Hong Kong within the meaning of the agreement?
You must live there habitually, or stay there more than 180 days in a tax year, or more than 300 days over two consecutive years of which one is the year concerned (protocol, point 5). The tax year runs from 1 April to 31 March.
I have a right of abode in Hong Kong. Can I benefit from the €150,000 exemption?
In principle yes, if you were tax resident in France for at least 2 years in a row and meet the 10-year deadline or the free disposal condition. Article 23 § 1 of the agreement protects you. It applies only once. Have this point confirmed by your notary or request a tax ruling before the sale.
Does the agreement protect against the IFI?
No. It covers wealth, but it leaves France the right to tax your French property (article 21 § 1). You pay the IFI if its net value exceeds €1.3M on 1 January.
What will my heirs pay?
Hong Kong has not levied estate duty since 11 February 2006. France taxes your French property, and your other assets if the heir has been resident in France for at least 6 of the last 10 years.
Should I use an SCI or a Hong Kong company?
The SCI does not change the French taxation of rents. It deprives you of the €150,000 exemption on resale, and the shares remain taxable in France (article 13 § 1 b). A Hong Kong company does not benefit from the agreement if it enjoys an offshore regime (protocol, point 1). The anti-abuse clause of the CML also allows a treaty benefit to be denied where it was obtained through an arrangement of which this is one of the main purposes.
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MoroccoRules up to date as of 6 November 2026, drawn from the text of the treaty published on impots.gouv.fr and from the BOFiP. This page provides information on the general rules: it does not replace tax advice on your situation.
Let’s talk about your project
Vous vivez à Hong Kong et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Talk to an expertThe information on this page is general and does not replace tax, legal or financial advice suited to your situation.
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