Furnished studio
Taxable income6 000 €
Tax at 20%1 200 €
CSG and CRDSExonéré
Solidarity levy450 €
Total in France1 650 €
Rien à payer en Belgique, mais le revenu entre dans le calcul de votre taux d’impôt belge.
Calculate my tax →
FREN
France tax treaty Belgium : your property in France
Vous vivez en Belgique et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
BelgiumRules up to date as of 2 November 2026Written by Frédéric Moreau, founder of ImmoPourExpatOfficial sources20 %minimum tax on your rents in France, 30% above €29,579 of net income
19 %d’impôt sur la plus-value en France, avant le prélèvement de solidarité
7,5 %de social contributions si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge, contre 17,2 % sinon
1,3 M€of net French property wealth: the threshold of the IFI
Who taxes what ?
La France impose vos loyers et votre plus-value, et elle seule. La Belgique les exonère, mais s’en sert pour fixer le taux de votre impôt belge.
Vos loyers ne sont imposés qu’en France
- La France impose seule vos loyers, car le bien y est situé
- La Belgique les exonère, mais les ajoute à vos autres revenus pour fixer votre taux
- Le bien reçoit un revenu cadastral belge, exonéré grâce à la convention
Minimum tax in France20 %
Social contributions7,5 % ou 17,2 %
In BelgiumExonérés
La plus-value ne se paie qu’en France
- 19 % d’impôt en France, après abattements pour durée de détention
- Tax exemption after 22 years, social contributions exemption after 30 years
- La Belgique exonère cette plus-value
Tax in France19 %
Solidarity levy7,5 %
In BelgiumExonérée
7,5 % si vous êtes affilié en Belgique
- Affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime français : pas de CSG ni de CRDS
- Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû, sur les loyers et les plus-values
- Cochez la case 8SH ou 8SI de la 2042 C et gardez une attestation d’affiliation
Rents7,5 %
Capital gain7,5 %
Sans affiliation européenne17,2 %
The IFI remains due in France
- La convention de 1964 ne vise pas la fortune : seul le droit français s’applique
- Au-delà de 1,3 M€ nets au 1er janvier, sur vos seuls immeubles français
- Pas d’abattement de 30 %, réservé à la résidence principale
Net wealth threshold1,3 M€
Barème dès 800 000 €0,50 à 1,50 %
Property outside FranceExcluded
Une convention pour les successions, pas pour les donations
- Votre immeuble français est taxé en France
- La Belgique peut aussi le taxer, en déduisant l’impôt français : vous payez au total le plus élevé des deux
- Les donations ne sont pas couvertes : chaque pays applique son droit
Immeuble françaisTaxed in France
Accounts and investmentsPays du domicile
GiftsNon couvertes
La Belgique exonère, la France impose
- Méthode d’exonération : les revenus français sont exonérés d’impôt belge (article 19 A)
- 150 000 € de plus-value nette exonérés pour un ressortissant de l’UE ou de l’EEE, sous conditions
- Former main residence sold by 31 December of the year following your departure at the latest
How much you pay in France
Trois cas calculés pour un résident belge affilié à la sécurité sociale belge, sur les revenus 2025. Aucun impôt belge n’est dû sur ces revenus.
Unfurnished apartment let
Taxable income6 300 €
Tax at 20%1 260 €
CSG and CRDSExonéré
Solidarity levy472,50 €
Total in France1 732,50 €
Sans affiliation à un régime européen, le total serait de 2 343,60 €.
Calculate my tax →Resale after 10 years
Gross capital gain43 750 €
Tax at 19%5 818,75 €
CSG and CRDSExonéré
Solidarity levy3 010,55 €
Total in France8 829,30 €
Plus-value exonérée en Belgique, aucun représentant fiscal. L’exonération de 150 000 € ramènerait le total à zéro si vous y avez droit.
Calculate my capital gain →La nouvelle convention signée le 9 novembre 2021 n’est pas en vigueur : la convention de 1964 reste la référence.
Your formalities, on both sides
Un bien en France crée des obligations dans les deux pays, même quand la Belgique n’ajoute aucun impôt.
In France
Property taxDue every year from the owner on 1 January.
Housing taxDue sur une résidence secondaire dont vous gardez la disposition, avec une majoration possible de 5 % à 60 % en zone tendue.
Occupancy declarationDans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, à refaire avant le 1er juillet de l’année qui suit un changement.
CFE and SIRETEn location meublée : un numéro SIRET et la cotisation foncière des entreprises, sauf si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.
Income tax returnFormulaire 2042, et 2042 C PRO pour le meublé, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents.
Attestation d’affiliationCochez la case 8SH ou 8SI de la 2042 C et gardez une attestation de la sécurité sociale belge pour le taux de 7,5 %.
In Belgium
Déclaration belgeDéclarez le revenu du bien (revenu cadastral ou loyer selon l’usage) : il est exonéré mais entre dans le calcul de votre impôt.
SPF FinancesSignalez l’achat, la vente ou la mise en location du bien.
Comptes bancairesMentionnez vos comptes français dans votre déclaration et déclarez-les au Point de contact central de la Banque nationale.
Réserve de progressivitéL’impôt belge est calculé sur l’ensemble de vos revenus, puis réduit à proportion des revenus exonérés (article 155 du CIR 1992).
Constructions juridiquesSi vous détenez le bien via une SCI, vérifiez avec un conseil belge si cette case doit être remplie.
Donation d’immeubleUne donation d’immeuble français passée devant un notaire français n’est en principe pas taxée en Belgique : à confirmer pour votre Région.
Le traitement belge d’une SCI française reste discuté : faites-le valider par un conseil belge avant d’acheter.
Ils vivent en Belgique et ont invested in France
Lives in BelgiumAlexandre, Mandelieu-la-Napoule
Seaside studio as a short-term rental
★★★★★ on Trustpilot“… I’m signing the notarised deed today for an apartment with a 15% down payment as opposed to the 35% the banks were asking me for on my first project.”
See their project →The 8 questions to ask yourself
A clear answer and an example for each topic.
Who taxes your rents?
La France seuleLa convention réserve l’impôt sur les loyers à la France, où se trouve le bien. La Belgique les exonère, mais les ajoute à vos autres revenus pour calculer votre taux. Elle réduit ensuite l’impôt dans la proportion de ces revenus exonérés.
ExampleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 1 650 € à payer en France, rien en Belgique.
Qui impose votre plus-value ?
La France seuleLa plus-value sur un bien français n’est imposable qu’en France. Vous payez 19 % d’impôt et le prélèvement de solidarité, avec des abattements selon la durée de détention. La Belgique l’exonère.
ExampleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 8 829,30 € à payer en France, rien en Belgique.
La Belgique tient-elle compte du bien ?
Pour fixer votre tauxLes revenus français sont exonérés, mais ils entrent dans le calcul du taux de votre impôt belge. Le bien reçoit aussi un revenu cadastral belge depuis 2021, exonéré grâce à la convention. Signalez tout changement au SPF Finances.
ExampleUn logement non loué ou loué à un particulier pour y habiter est déclaré sur la base du revenu cadastral.
Must you pay the IFI?
Above €1.3MLa convention de 1964 ne vise pas la fortune : l’IFI suit le droit français. Il ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier.
ExampleBarème de 0,50 % à 1,50 % dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.
Who taxes the inheritance?
Le plus élevé des deuxVotre immeuble français est taxé en France. La Belgique peut aussi le taxer, en déduisant l’impôt payé en France : vous payez au total le plus élevé des deux. Les comptes et placements relèvent en principe de la Belgique si vous y êtes domicilié.
ExampleUne donation n’est pas couverte par la convention de 1959 : la France taxe l’immeuble français.
Which social contributions?
7,5 % si affiliéAffilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime français, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Sans affiliation européenne, le taux est de 17,2 %, et de 18,6 % en meublé.
ExamplePour l’appartement loué nu : 472,50 € de prélèvement de solidarité, contre 1 083,60 € sans affiliation.
Do you need a tax representative?
Non, vous êtes dans l’UELe vendeur domicilié dans l’Union européenne est dispensé de représentant fiscal à la vente. Le notaire calcule et paie l’impôt.
ExampleUne revente à 350 000 € après 10 ans n’en demande aucun.
Does an SCI change the tax?
La convention traite les parts de SCI françaises comme des biens immobiliers. En Belgique, leur traitement reste discuté, notamment depuis la réforme de la taxe Caïman. L’exonération de 150 000 € ne joue pas pour une vente par une SCI.
ExampleFaites valider la structure par un conseil belge avant d’acheter : la détention en direct reste la plus simple.
The official texts
Frequently asked questions
I live in Brussels and rent out an apartment in Lille. Where is tax paid?
In France only (article 3). Belgium exempts these rents but includes them in the calculation of the rate.
Is my unlet second home in France taxed in Belgium?
It has received a Belgian cadastral income since 2021, but this income is exempt with progression reservation thanks to the 1964 treaty.
Does the new 2021 treaty apply?
No. As of 2 November 2026, it has not entered into force. The 1964 treaty remains the reference.
Should I buy through an SCI when living in Belgium?
Caution. The Belgian treatment of a French SCI is debated: old case law favourable to exemption, more recent administrative positions linked to the Cayman tax. Have the structure validated by Belgian advisers and compare with a direct purchase before signing.
Do I need a tax representative to sell?
No. You live in the EU.
Will my children pay inheritance tax in France?
Yes on your French property (1959 treaty, article 4). Belgium may also tax this property, deducting the tax paid in France: you pay in total the higher of the two. Your accounts and investments in principle fall to Belgium if you are domiciled there.
Is a gift of my French apartment to my children covered?
No. The 1959 treaty does not cover gifts. France taxes the French property (article 750 ter of the CGI). A gift of French property executed before a French notary is in principle not taxed in Belgium; have this confirmed for your Region.
You live elsewhere ?
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South Korea
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Malaysia
Thailand
Indonesia
Vietnam
Saudi Arabia
Qatar
Turkey
MoroccoRules up to date as of 2 November 2026, drawn from the text of the treaty published on impots.gouv.fr and from the BOFiP. This page provides information on the general rules: it does not replace tax advice on your situation.
Let’s talk about your project
Vous vivez en Belgique et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Talk to an expertThe information on this page is general and does not replace tax, legal or financial advice suited to your situation.
Investing from abroad has never been so simple
ImmoPourExpat supports expats and non-residents from A to Z who want to invest in property in France: financing, property search, renovation works, taxation and remote management.
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