Studio meublé
Revenu imposable6 000 €
Impôt à 20 %1 200 €
CSG et CRDS666 €
Prélèvement de solidarité450 €
Total en France2 316 €
Rien n’est dû à Hong Kong sur des loyers d’un bien situé hors de Hong Kong.
Calculer mon impôt →
FREN
Convention fiscale France Hong Kong : votre bien en France
Vous vivez à Hong Kong et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
Hong KongRègles à jour au 6 novembre 2026Rédigé par Frédéric Moreau, fondateur d’ImmoPourExpatSources officielles20 %d’impôt minimum sur vos loyers en France, 30 % au-delà de 29 579 € de revenu net
19 %d’impôt sur la plus-value en France, avant les prélèvements sociaux
17,2 %de prélèvements sociaux, et 18,6 % en location meublée
1,3 M€de patrimoine immobilier français net : le seuil de l’IFI
Qui impose quoi ?
La France impose vos loyers et votre plus-value. Hong Kong n’impose que les revenus de source locale : dans le cas courant, l’impôt français est le seul.
Vos loyers sont imposés en France seulement
- La France impose vos loyers, car le bien y est situé
- Hong Kong ne taxe que les revenus de source locale : pas d’impôt sur des loyers français dans le cas courant
- Le crédit d’impôt de l’accord n’a pas d’objet sans impôt à Hong Kong
Impôt minimum en France20 %
Prélèvements sociaux17,2 % ou 18,6 %
Impôt à Hong KongAucun
La plus-value se paie en France seulement
- 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux en France
- Exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans
- Hong Kong n’impose pas les plus-values des particuliers
Impôt en France19 %
Prélèvements sociaux17,2 %
Impôt à Hong KongAucun
17,2 %, sans le taux réduit européen
- Hong Kong ne fait pas partie de l’EEE : pas de taux de 7,5 %
- L’accord cite la CSG et la CRDS parmi les impôts français visés
- La France garde le droit d’imposer loyers et plus-value : ces prélèvements restent dus
Location nue17,2 %
Location meublée18,6 %
Plus-value17,2 %
L’IFI reste dû en France
- Au-delà de 1,3 M€ nets au 1er janvier
- L’accord vise la fortune, mais l’article 21 laisse à la France le droit de taxer vos immeubles français
- Hong Kong n’a pas d’impôt sur la fortune : aucune double imposition à éliminer
Seuil de patrimoine net1,3 M€
Biens hors de FranceExclus
Impôt à Hong KongAucun
Aucune convention pour les successions
- Votre bien français est taxé en France, quel que soit votre domicile
- Hong Kong a supprimé ses droits de succession en 2006
- Il n’a pas d’impôt sur les donations
Droits à Hong KongAucun
Bien françaisTaxé en France
Donation à Hong KongAucun impôt
Une exonération possible à la revente
- 150 000 € de plus-value nette pour un Français vivant à Hong Kong, sous conditions
- Un titulaire du droit de séjour à Hong Kong devrait y avoir accès (article 23), à faire confirmer avant la vente
- Ancienne résidence principale : ne comptez pas dessus pour un départ vers Hong Kong
Exonération de plus-value nette150 000 €
Représentant fiscalAu-delà de 150 000 €
Ancienne résidence principaleNon, sauf validation
Combien vous payez en France
Trois cas calculés pour un résident de Hong Kong, sur les revenus 2025. Hong Kong n’ajoute aucun impôt dans ces cas.
Appartement loué nu
Revenu imposable6 300 €
Impôt à 20 %1 260 €
CSG et CRDS611,10 €
Prélèvement de solidarité472,50 €
Total en France2 343,60 €
Rien n’est dû à Hong Kong sur des loyers d’un bien situé hors de Hong Kong.
Calculer mon impôt →Revente après 10 ans
Plus-value brute43 750 €
Impôt à 19 %5 818,75 €
CSG et CRDS3 893,64 €
Prélèvement de solidarité3 010,55 €
Total en France12 722,94 €
Rien à Hong Kong, qui n’impose pas les plus-values. Représentant fiscal obligatoire.
Calculer ma plus-value →Si vous remplissez les conditions de l’exonération de 150 000 €, la plus-value de l’exemple est exonérée en France, impôt et prélèvements sociaux compris, et rien n’est dû à Hong Kong.
Vos démarches, des deux côtés
Un bien en France crée des obligations en France, même sans impôt supplémentaire à payer à Hong Kong.
En France
Taxe foncièreDue chaque année par le propriétaire au 1er janvier.
Taxe d’habitationDue sur un logement meublé que vous gardez pour vos séjours ou louez en courte durée.
Déclaration d’occupationDans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, à refaire en cas de changement.
CFE et SIRETEn location meublée : un numéro SIRET et la cotisation foncière des entreprises.
Déclaration de revenusFormulaire 2042, et 2042 C PRO pour le meublé, auprès du service des impôts des non-résidents.
Paiement de l’impôtAucune retenue sur les loyers : l’impôt se paie par acomptes mensuels ou trimestriels, puis il est régularisé.
À Hong Kong
Imposition localeDans le cas courant, un particulier n’est pas imposé à Hong Kong sur ses loyers ou sa plus-value français.
Certificat de résidenceSi la France vous demande de prouver votre résidence, l’IRD délivre le formulaire IR1314B, sans frais.
Jours de présenceGardez vos justificatifs de séjour pour le seuil de 180 jours, ou de 300 jours sur deux années.
Activité de locationSi vous louez ou revendez des biens à titre d’activité à Hong Kong, faites vérifier l’imposition par un conseil local.
Régime offshoreUn résident en zone franche ou en régime offshore perd le bénéfice de l’accord.
SCIUne société de Hong Kong en régime offshore ne bénéficie pas de l’accord, et la clause anti-abus peut écarter un montage.
Un régime offshore ou de zone franche vous ferait perdre le bénéfice de l’accord : vérifiez votre situation avant d’acheter.
Les 8 questions à se poser
Une réponse claire et un exemple pour chaque sujet.
Qui impose vos loyers ?
La France seuleLa France impose vos loyers, car le bien y est situé. Hong Kong ne taxe que les revenus de source locale, et son impôt foncier ne vise que les immeubles de Hong Kong. Dans le cas courant, l’impôt français est donc le seul.
ExempleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 2 316 € à payer en France, et 0 € à Hong Kong.
Qui impose votre plus-value ?
La France seuleVous payez en France à la vente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Hong Kong n’impose pas les plus-values des particuliers, sauf si l’opération relève d’une activité de marchand de biens exercée à Hong Kong.
ExempleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 12 722,94 € à payer en France, et 0 € à Hong Kong.
Qui est résident de Hong Kong ?
180 jours ou 300 joursIl faut y vivre habituellement, ou y séjourner plus de 180 jours dans l’année fiscale, ou plus de 300 jours sur deux années consécutives. L’année fiscale va du 1er avril au 31 mars. Un résident en régime offshore ou en zone franche perd le bénéfice de l’accord.
ExempleGardez vos justificatifs de séjour, et demandez un certificat de résidence à l’IRD si la France vous le réclame.
L’accord France-Chine s’applique-t-il ?
Non, accord propreHong Kong relève de son propre accord du 21 octobre 2010, en vigueur depuis le 1er décembre 2011. L’accord France-Chine l’exclut. Un résident de Shanghai relève de l’accord chinois, un résident de Hong Kong de celui-ci.
ExempleCet accord couvre le revenu et la fortune, mais pas les successions.
Quels prélèvements sociaux ?
17,2 % ou 18,6 %Hong Kong est hors de l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas. L’accord cite la CSG et la CRDS parmi les impôts visés, mais la France garde le droit d’imposer les loyers et la plus-value : ces prélèvements restent dus.
ExemplePour le studio meublé : 666 € de CSG et CRDS, et 450 € de prélèvement de solidarité.
Devez-vous payer l’IFI ?
Au-delà de 1,3 M€L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. L’accord vise la fortune, mais l’article 21 laisse à la France le droit de taxer ses immeubles. Hong Kong n’a pas d’impôt sur la fortune : il n’y a pas de double imposition.
ExempleL’IFI ne vise que vos biens immobiliers situés en France : un bien situé hors de France n’entre pas dans le calcul.
Qui taxe la succession ?
La France seuleAucune convention ne couvre les successions. La France taxe vos immeubles français, quel que soit votre domicile. Hong Kong a supprimé ses droits de succession pour les décès depuis le 11 février 2006 et n’a pas d’impôt sur les donations.
ExempleL’enjeu est le montant des droits français, sans double imposition à éliminer.
Qui a droit aux 150 000 € ?
Surtout les FrançaisUn Français vivant à Hong Kong peut y prétendre, avec 2 ans de domicile fiscal en France et une vente avant le 31 décembre de la 10e année suivant le départ. Un titulaire du droit de séjour à Hong Kong devrait y avoir accès grâce à l’article 23 § 1 de l’accord : faites-le confirmer par votre notaire ou par un rescrit.
ExempleUne revente à 350 000 € demande un représentant fiscal : l’exonération de 150 000 € n’en dispense pas.
Les textes officiels
Questions fréquentes
L'accord France-Chine s'applique-t-il à Hong Kong ?
Non. Hong Kong relève de son propre accord du 21 octobre 2010. L'accord France-Chine exclut Hong Kong, Macao et Taïwan (BOFiP, BOI-INT-CVB-CHN, § 110). Un résident de Shanghai relève de l'accord chinois, un résident de Hong Kong de celui-ci.
Je vis à Hong Kong. Mes loyers français sont-ils taxés deux fois ?
Non dans le cas courant. La France les impose (article 6) et Hong Kong n'impose que les revenus locaux, avec un impôt foncier limité aux immeubles situés à Hong Kong.
La convention réduit-elle mon impôt français ?
Non. Elle laisse à la France le droit d'imposer vos loyers et vos plus-values immobilières. Vous payez l'impôt français selon les règles des non-résidents.
Comment savoir si je suis résident de Hong Kong au sens de l'accord ?
Vous devez y vivre habituellement, ou y séjourner plus de 180 jours dans une année d'imposition, ou plus de 300 jours sur deux années consécutives dont l'une est l'année concernée (protocole, point 5). L'année d'imposition va du 1er avril au 31 mars.
J'ai un droit de séjour à Hong Kong. Puis-je bénéficier de l'exonération de 150 000 € ?
En principe oui, si vous avez été domicilié fiscalement en France au moins 2 ans de suite et respectez le délai de 10 ans ou la condition de libre disposition. L'article 23 § 1 de l'accord vous protège. Elle joue une seule fois. Faites confirmer ce point par votre notaire ou demandez un rescrit avant la vente.
L'accord protège-t-il de l'IFI ?
Non. Il couvre la fortune, mais il laisse à la France le droit de taxer vos immeubles français (article 21 § 1). Vous payez l'IFI si leur valeur nette dépasse 1,3 M€ au 1er janvier.
Que paieront mes héritiers ?
Hong Kong ne prélève plus de droits de succession depuis le 11 février 2006. La France taxe vos immeubles français, et vos autres biens si l'héritier est domicilié en France depuis au moins 6 des 10 dernières années.
Faut-il passer par une SCI ou une société de Hong Kong ?
La SCI ne change pas l'imposition française des loyers. Elle prive de l'exonération de 150 000 € à la revente, et les parts restent imposables en France (article 13 § 1 b). Une société de Hong Kong ne bénéficie pas de l'accord si elle profite d'un régime offshore (protocole, point 1). La clause anti-abus de la CML permet aussi d'écarter un avantage conventionnel obtenu par un montage dont c'est l'un des objets principaux.
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Qatar
Turquie
MarocRègles à jour au 6 novembre 2026, établies à partir du texte de la convention publié sur impots.gouv.fr et du BOFiP. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal sur votre situation.
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Vous vivez à Hong Kong et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Parler à un expertLes informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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