Convention fiscale France Allemagne : votre bien en France

En France seulement (article 3). L'Allemagne exclut ces loyers de sa base d'imposition (article 20 § 1 a).

Non pour un bien détenu en direct. La convention le permettrait, mais la loi allemande écarte la réserve de progressivité pour les loyers d'un immeuble situé dans l'UE (§ 32 b EStG).

En principe non, selon le Centre européen de la consommation. L'achat, la vente et la plus-value sont en revanche à déclarer. Faites confirmer votre cas par votre Steuerberater.

Non. Les revenus français sont hors de la base allemande, et l'exception du § 32 b EStG vaut aussi pour les pertes.

Non si vous détenez le bien en direct : elle est exclue de la base (article 20 § 1 a). Elle peut seulement compter pour le taux si vous vendez dans les 10 ans. Une plus-value sur parts de SCI suit une autre règle : l'Allemagne peut l'imposer et impute l'impôt français (article 20 § 1 c).

Pas sans calcul préalable. La SCI prive de l'exonération de 150 000 € à la revente, fait passer la plus-value sur parts au crédit d'impôt allemand et ajoute une déclaration au Finanzamt. Sa qualification en Allemagne n'est confirmée par aucun texte officiel que nous ayons trouvé. La clause anti-abus de la convention vise aussi les montages dont l'avantage fiscal est l'un des objets principaux. Faites valider la structure par un Steuerberater avant de signer.

Non. L'Allemagne est membre de l'UE et liée à la France par les conventions d'assistance requises.

Oui si la valeur nette de vos immeubles français dépasse 1,3 M€ au 1er janvier (article 19). L'Allemagne ne perçoit pas d'impôt sur la fortune.

7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale allemande et à la charge d'aucun régime français. Pensez à cocher la case 8SH ou 8SI. Sinon, 17,2 % en location nue et sur la plus-value, 18,6 % en meublé.

La France taxe l'immeuble (article 5 de la convention de 2006). L'Allemagne peut aussi le taxer, mais elle déduit l'impôt français (article 11 § 2 a). Vous supportez en pratique le plus élevé des deux. Avec un abattement allemand de 400 000 € par enfant, l'impôt français reste souvent le seul dû sur un bien de valeur moyenne.

Oui. Contrairement à d'autres conventions, celle de 2006 vise aussi les donations. La France taxe l'immeuble et l'Allemagne impute l'impôt français. Veillez au délai de cinq ans du § 21 ErbStG si les deux impôts sont décalés.