Convention fiscale France Pays-Bas immobilier (2026)

Qui impose vos loyers ?

La France d’abord

La convention donne l’impôt sur les loyers à la France, où se trouve le bien. Aux Pays-Bas, le logement se déclare en box 3 pour sa valeur et non pour vos loyers. Une réduction efface ensuite la part d’impôt néerlandais qui lui correspond.

ExempleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 1 650 € à payer en France, et une réduction aux Pays-Bas.

Qui impose votre plus-value ?

La France

La plus-value sur un bien français est imposable en France : 19 % d’impôt et le prélèvement de solidarité, avec des abattements selon la durée de détention. La box 3 actuelle taxe un rendement forfaitaire, pas le gain réalisé.

ExempleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 8 829,30 € à payer en France.

C’est quoi, la box 3 ?

Un rendement forfaitaire

La box 3 taxe l’épargne et les placements sur un rendement forfaitaire, au taux de 36 %. Pour 2026 : 6,00 % sur les immeubles, 1,28 % sur les comptes bancaires (provisoire), franchise de 59 357 € par personne. Une réforme vers le rendement réel est en discussion, sans date certaine.

ExempleLogement français de 200 000 € et 100 000 € d’épargne : environ 370 € d’impôt néerlandais restant après réduction.

Devez-vous payer l’IFI ?

Au-delà de 1,3 M€

L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Il se paie en France, et ne vient pas en plus diminuer l’impôt néerlandais.

ExempleBarème de 0,50 % à 1,50 % dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.

Qui taxe la succession ?

Les deux pays

Aucune convention ne couvre successions ni donations. La France taxe votre immeuble français. Les Pays-Bas taxent toute la succession et réduisent leur impôt dans la limite de deux plafonds, héritier par héritier : la charge tend vers le plus élevé des deux.

ExempleUn héritier exonéré aux Pays-Bas n’a rien à réduire : il paie l’impôt français.

Quels prélèvements sociaux ?

7,5 % si affilié

Affilié à la sécurité sociale néerlandaise et à la charge d’aucun régime français, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Sans affiliation européenne, le taux est de 17,2 %, et de 18,6 % en meublé.

ExemplePour l’appartement loué nu : 472,50 € de prélèvement de solidarité, contre 1 083,60 € sans affiliation.

Faut-il un représentant fiscal ?

Non, vous êtes dans l’UE

Le vendeur domicilié dans l’Union européenne est dispensé de représentant fiscal à la vente. Le notaire calcule et paie l’impôt.

ExempleUne revente à 350 000 € après 10 ans n’en demande aucun.

Une SCI change-t-elle l’impôt ?

Une SCI à l’impôt sur le revenu peut rester transparente aux Pays-Bas si ses statuts le permettent, mais ce n’est pas automatique. Elle prive de l’exonération de 150 000 € à la vente, et la location meublée la fait passer à l’impôt sur les sociétés en France.

ExempleFaites valider les statuts par des conseils des deux pays avant d’acheter.

Questions fréquentes

J'habite Amsterdam et je loue un appartement à Lyon. Où paie-t-on l'impôt ?

En France sur les loyers (article 6). Aux Pays-Bas, l'appartement se déclare en box 3 pour sa valeur, puis une réduction efface la part d'impôt qui lui correspond.

Ma résidence secondaire en France, non louée, est-elle taxée aux Pays-Bas ?

Elle se déclare en box 3 comme un bien loué, et elle ouvre droit à la même réduction. Elle reste à déclarer même si vous n'en tirez aucun revenu.

Faut-il payer en France pour obtenir la réduction néerlandaise ?

Non. La réduction dépend du rendement forfaitaire du bien, pas de l'impôt payé en France. Elle ne rembourse pas non plus vos impôts français.

Mon emprunt français diminue-t-il l'impôt néerlandais ?

Il diminue la base de la box 3, mais il diminue aussi la réduction, puisque la dette liée au bien vient en moins de la fraction française. Les intérêts ne sont pas déductibles séparément.

J'ai le régime des 30 %. Dois-je déclarer mon logement français ?

Pas si vous avez choisi la partiële buitenlandse belastingplicht sous la mesure transitoire. Elle prend fin au plus tard le 31 décembre 2026. À partir de 2027, votre logement entre en box 3.

Faut-il acheter en SCI quand on vit aux Pays-Bas ?

Prudence. Une SCI à l'impôt sur le revenu peut rester transparente aux Pays-Bas, à condition que ses statuts le permettent. Elle prive de l'exonération de 150 000 € à la vente, et la location meublée la fait basculer à l'impôt sur les sociétés. Faites valider la structure par des conseils des deux pays.

Ai-je besoin d'un représentant fiscal pour vendre ?

Non. Vous résidez dans l'UE.

Mes enfants paieront-ils des droits de succession dans les deux pays ?

Possiblement. La France taxe votre immeuble français. Les Pays-Bas taxent toute la succession et réduisent leur impôt sur ce bien, dans la limite de la part néerlandaise qui lui correspond. La charge finale tend vers le plus élevé des deux impôts, héritier par héritier.

Une donation de mon appartement français à mes enfants est-elle couverte ?

Aucune convention ne la couvre. La France taxe l'immeuble français (article 750 ter du CGI). Si vous habitez les Pays-Bas, l'impôt néerlandais sur les donations s'applique aussi, avec la même réduction que pour une succession.

Convention fiscale France Pays-Bas : votre bien en France

Qui impose quoi ?

Vos loyers sont imposés en France, le bien l’est aussi en box 3

La plus-value se paie en France

7,5 % si vous êtes affilié aux Pays-Bas

L’IFI reste dû en France

Aucune convention : chaque pays applique son droit

Les Pays-Bas réduisent leur impôt, la France impose

Combien vous payez en France

Studio meublé

Appartement loué nu

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Ils vivent aux Pays-Bas et ont investi en France

Lois, Près de Lyon

Les 8 questions à se poser