Convention fiscale France États-Unis immobilier (2026)

L’essentiel

La France impose d’abord vos loyers et votre plus-value, car le bien y est situé : 20 % d’impôt minimum sur les loyers, 19 % sur la plus-value, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (18,6 % en location meublée).

Les États-Unis imposent aussi ces revenus, puis accordent un crédit pour l’impôt français, dans la limite de l’impôt américain.

Les États-Unis ne font pas partie de l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas.

L’IFI reste dû en France au-delà de 1,3 M€ nets de patrimoine immobilier français.

Qui impose vos loyers ?

Les deux pays

Vous déclarez d’abord vos loyers en France, où se trouve le bien. Vous les déclarez aussi aux États-Unis, qui imposent vos revenus mondiaux. Pour éviter de payer deux fois, l’impôt français devient un crédit sur l’impôt américain lié à ces loyers.

ExempleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 2 316 € à payer en France, dont 1 866 € s’imputent ensuite sur l’impôt fédéral, dans la limite de l’impôt américain.

Qui impose votre plus-value ?

Les deux pays

Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Le gain est ensuite recalculé en dollars aux États-Unis, avec le même crédit d’impôt.

ExempleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 12 722,94 € à payer en France, dont 9 712,39 € s’imputent ensuite sur l’impôt fédéral, dans la limite de l’impôt américain.

C’est quoi, la NIIT ?

3,8 % en plus

Un impôt américain sur les revenus d’investissement, comme les loyers et les plus-values. Il s’applique au-delà de 200 000 $ de revenu, ou 250 000 $ pour un couple en déclaration commune. Depuis un arrêt du 31 août 2026, le crédit d’impôt français ne peut pas le réduire.

ExempleSur 10 000 $ de loyers nets, cela représente 380 $ à payer en plus si votre revenu dépasse largement le seuil.

Devez-vous payer l’IFI ?

Au-delà de 1,3 M€

L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Les biens situés hors de France ne comptent pas. Il se paie en France, sans crédit américain en face.

ExempleUn appartement de 1,5 M€ avec 400 000 € de prêt d’achat restant : 1,1 M€ net, vous n’êtes pas concerné.

Qui taxe la succession ?

La France d’abord

Votre bien français est taxé en France, selon la convention de 1978. Si une succession américaine est due, les États-Unis accordent un crédit pour les droits français.

ExempleAvec une exemption fédérale de 15 M$ en 2026, la plupart des successions ne paient que les droits français. Attention à New York et au Massachusetts, dont les seuils sont bien plus bas.

Quels prélèvements sociaux ?

17,2 % ou 18,6 %

Les États-Unis sont hors de l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas. La CSG et la CRDS ouvrent droit au crédit d’impôt américain depuis 2019. Le prélèvement de solidarité n’est pas confirmé : faites-le valider par votre CPA.

ExemplePour le studio meublé : 666 € de CSG et CRDS qui s’imputent, et 450 € de prélèvement de solidarité à faire valider.

Faut-il un représentant fiscal ?

Au-delà de 150 000 €

Il est obligatoire quand le prix de vente dépasse 150 000 €. Le seuil se compte par vendeur, et un couple marié compte pour un seul. Il n’en faut pas si la plus-value est totalement exonérée.

ExempleUne revente à 350 000 € après 10 ans demande un représentant. Après 30 ans de détention, plus besoin.

Une SCI change-t-elle l’impôt ?

Pas en France

La SCI ne change pas votre imposition française. Aux États-Unis, elle est en principe une société de personnes (formulaire 8865), ou une entité ignorée si vous êtes seul associé (formulaire 8858).

ExempleUne SARL ou une SAS serait plus lourde : formulaire 5471 et risque PFIC. À valider avec un fiscaliste américain avant d’acheter.

Questions fréquentes

Je suis citoyen américain et je vis en France ou ailleurs : les États-Unis me taxent-ils quand même ?

Oui. La clause de sauvegarde (article 29 § 2) permet aux États-Unis d'imposer leurs citoyens comme si la convention n'existait pas. L'article 24 organise alors le crédit d'impôt.

La CSG et la CRDS ouvrent-elles droit au crédit d'impôt américain ?

Oui. Depuis 2019, l'IRS admet qu'elles ne relèvent pas de l'accord de sécurité sociale franco-américain et ne conteste plus leur imputation au crédit d'impôt étranger. Elles s'ajoutent à l'impôt français sur le revenu dans le calcul du formulaire 1116. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % n'est pas visé par cette position : faites valider son traitement par votre CPA.

Puis-je imputer l'impôt français sur la NIIT de 3,8 % ?

Non, selon l'arrêt Christensen v. United States de la cour d'appel du circuit fédéral (31 août 2026). Un éventuel recours devant la Cour suprême reste à surveiller.

Dois-je payer l'IFI en vivant aux États-Unis ?

Oui, si vos biens immobiliers français valent plus de 1,3 M€ nets au 1er janvier. La convention laisse ce droit à la France (article 23).

Comment sont taxés mes héritiers sur l'appartement français ?

La France taxe l'appartement (article 5 de la convention de 1978). Si une succession américaine est due, les États-Unis accordent un crédit pour les droits français (article 12). Avec une exemption fédérale de 15 M$ en 2026, la plupart des successions ne paient que les droits français, hors impôt successoral de certains États fédérés (New York, Massachusetts...) dont les seuils sont bien plus bas.

Une SCI française est-elle une bonne idée pour un résident américain ?

La SCI ne change pas l'imposition en France (article 13 § 2 a). Côté américain, elle est en principe une société de personnes (formulaire 8865) ou une entité ignorée (formulaire 8858), avec des déclarations annuelles en plus. Une société à responsabilité limitée (SARL, SAS) serait en principe une corporation (formulaire 5471), avec un risque PFIC. Faites valider ce point par un fiscaliste américain avant d'acheter.

J'ai vécu dans cet appartement avant de partir aux États-Unis. Est-ce un avantage à la revente ?

Oui, des deux côtés, sous conditions. En France, l'ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ est exonérée ; les États-Unis remplissent la condition d'assistance au recouvrement (article 28). Aux États-Unis, l'IRC § 121 exclut jusqu'à 250 000 $ de gain (500 000 $ pour un couple) si le bien a été votre résidence principale au moins 2 ans sur les 5 dernières années.

Convention fiscale France États-Unis : votre bien en France

L’essentiel

Qui impose quoi ?

Vos loyers sont imposés des deux côtés

La plus-value se paie en France, puis se déclare aux États-Unis

17,2 %, sans le taux réduit européen

L’IFI reste dû en France

Une convention dédiée aux successions

Deux exonérations possibles à la revente

Combien vous payez en France

Studio meublé

Appartement loué nu

Revente après 10 ans

Vos démarches, des deux côtés

En France

Aux États-Unis

Ils vivent aux États-Unis et ont investi en France

Julien, Cannes

Jean-Rémi, Gaillac

Les 8 questions à se poser