Fiscalité immobilière pour les non-résidents : ce que vous devez savoir

Lorsqu’un expatrié investit dans l’immobilier en France, la fiscalité devient rapidement une source d’incertitudes, d’erreurs et parfois de mauvaises décisions. Les régimes fiscaux, les conventions internationales, les montages juridiques… tout cela peut paraître complexe, mais une bonne compréhension permet de transformer la fiscalité en levier stratégique plutôt qu’en obstacle.

Voici les trois grands critères à maîtriser pour choisir intelligemment son régime fiscal en tant que non-résident.

1. Choisir un régime qui réduit au maximum la base imposable

En tant que non-résident, votre objectif est de maximiser le rendement net de votre investissement. Pour cela, il est essentiel de réduire la base imposable en déduisant un maximum de charges.

Il existe en France deux régimes principaux :

• Le régime des revenus fonciers (location nue) : limité en déductions, il est rarement optimal pour un expatrié.
• Le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) via le statut LMNP (location meublée non professionnelle) : il permet de déduire de nombreuses charges, y compris l’amortissement du bien. Résultat : dans bien des cas, aucun impôt à payer pendant 5 à 10 ans.

Ce régime BIC est souvent celui qui permet de dégager un cashflow net, sans impôt immédiat, ce qui est crucial pour construire un patrimoine.

2. Choisir un régime qui permet de faire circuler l’argent librement

Le mode de détention a un impact direct sur la manière dont l’argent peut circuler :

• En nom propre ou via une SCI à l’IR (impôt sur le revenu), les flux sont généralement plus simples et permettent de réinjecter le cashflow dans un nouveau projet.
• À l’inverse, une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ou une SAS/SARL peut compliquer la circulation des fonds, car les dividendes sont soumis à double imposition (société + actionnaire). Ce modèle peut toutefois avoir des avantages dans certaines situations, notamment en cas de revenus importants ou de transmission.

Il faut donc adapter le mode de détention à son objectif : générer du revenu, réinvestir rapidement, ou préparer une transmission.

3. Anticiper l’imposition en cas de revente

L’arbitrage immobilier, c’est-à-dire la vente d’un bien pour réinvestir ailleurs, fait partie intégrante d’une stratégie patrimoniale intelligente. Encore faut-il anticiper la fiscalité à la revente.

• En nom propre ou SCI à l’IR, le régime de la plus-value des particuliers s’applique, avec une exonération possible après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• En SCI à l’IS ou en société commerciale (SAS, SARL), les plus-values sont considérées comme des bénéfices : pas d’exonération liée au temps, et une imposition potentiellement plus lourde.

Il est donc important d’adapter son régime fiscal à son horizon d’investissement. Si la revente est probable, certains montages sont à éviter.

Comprendre l’impact de la convention fiscale avec votre pays de résidence

Les conventions fiscales signées entre la France et votre pays de résidence déterminent le lieu d’imposition et les risques de double imposition. En fonction du montage, vous pouvez être taxé en France, dans votre pays de résidence, ou dans les deux — avec ou sans crédit d’impôt.

Exemple : un expatrié en Suisse qui détient un bien via une SCI à l’IS pourra être soumis à l’ISF suisse sur la valeur des parts sociales, ce que la plupart ignorent. Ce genre de cas rend indispensable une analyse fine des conventions bilatérales.

En résumé

La fiscalité immobilière des non-résidents ne peut pas être standardisée. Elle dépend :

• de votre objectif (cashflow, revente, transmission)
• de votre pays de résidence
• du type de bien
• de votre horizon patrimonial

Il n’y a pas de recette universelle. Ce qui compte, c’est la cohérence entre votre montage, votre fiscalité, et votre stratégie globale.