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Comment obtenir son financement depuis l’étranger ?

Acheter un bien pour y vivre ou pour le mettre en location n’est pas un simple projet parmi d’autres. Pour vous orienter au mieux dans ce parcours de longue haleine, voici quelques conseils.

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23 June 2025
Écrit par
Frédéric Moreau

Obtenir un crédit immobilier en tant qu’expatrié ou non-résident peut sembler complexe, voire inaccessible. Taux d’apport élevé, refus bancaires, conditions strictes… La majorité des Français de l’étranger se heurtent à des refus ou à des financements contraignants, simplement parce qu’ils ne savent pas comment s’y prendre ou sont mal accompagnés.

Dans cet article, on fait le point sur les vraies méthodes qui permettent de décrocher un prêt immobilier depuis l’étranger, sans se ruiner en apport et sans perdre de temps avec les mauvais interlocuteurs.

Le réflexe à éviter : passer par un courtier classique

Le premier réflexe que beaucoup ont est de contacter un courtier. Pourtant, dans la majorité des cas, c’est une erreur. Le courtier fonctionne à la chaîne, cherche à traiter un volume maximal de dossiers, et ne travaille pas au cas par cas.

Or, le financement d’un expatrié exige une approche sur-mesure, adaptée à la singularité de sa situation : revenus étrangers, fiscalité différente, distance. Dans la plupart des cas, le courtier ne prend pas le temps d’optimiser le dossier, impose un apport de 30 % ou plus, et se désengage très vite si le profil ne rentre pas dans ses grilles.

Ne pas viser la perfection : choisir ses batailles

Lorsque l’on cherche à obtenir un prêt depuis l’étranger, il est stratégique de prioriser les points à négocier. On ne peut pas tout avoir : le meilleur taux, zéro apport, un différé long, etc. Il faut donc savoir où concentrer ses efforts.

Le point à privilégier est l’apport personnel, car c’est lui qui conditionne l’effet de levier et la capacité à enchaîner les investissements. Mettre 30 % d’apport, ce n’est pas normal, surtout au début de son parcours. Cela limite la vitesse de croissance patrimoniale.

Anticiper : chercher une banque avant même d’avoir un bien

Une erreur fréquente des expatriés est d’attendre d’avoir trouvé un bien pour chercher une banque. Résultat : délai trop court, pression inutile et financement compromis. Il faut au contraire anticiper et trouver une banque pendant la phase de recherche immobilière.

Cela permet de se préparer, de construire une relation, et d’optimiser son dossier au bon moment, sans précipitation.

Les bonnes banques ne sont pas celles qu’on croit

Les grandes banques nationales ne sont pas les meilleures alliées pour les non-résidents. Elles appliquent des règles strictes, souvent peu flexibles, et traitent les expatriés comme des cas à part.

Il faut plutôt viser des banques régionales ou de périphérie, avec une délégation d’agence. Ces établissements sont souvent plus agiles, plus souples dans leur analyse des profils et plus ouverts à discuter des conditions.

Savoir parler au banquier

L’obtention du prêt dépend aussi de la posture et du discours tenu auprès du banquier. Il ne s’agit pas simplement d’envoyer des fiches de paie. Il faut adopter le bon vocabulaire, valoriser le bien plutôt que son profil personnel, et montrer que l’investissement est solide, rentable, maîtrisé.

Les banquiers sont sensibles aux projets bien ficelés, aux chiffres cohérents, à la rentabilité claire. Ce langage s’apprend et fait une vraie différence.

Structurer son projet intelligemment

Au-delà du simple choix d’un bien, l’expatrié doit penser en amont la structure de son projet : acheter en nom propre ou en société, optimiser fiscalement selon son pays de résidence, anticiper les règles bancaires.

Cette étape est trop souvent négligée, alors qu’elle conditionne à la fois l’acceptation du prêt et la rentabilité globale du projet.

Préparer un dossier bancaire sur-mesure

Le dossier bancaire ne se limite pas à une fiche de paie et un passeport. En tant que non-résident, il faut fournir un dossier structuré, cohérent, et rassurant. Cela inclut des éléments complémentaires : simulations de cashflow, présentation du projet, historique patrimonial, etc.

Un bon dossier, bien présenté, peut convaincre une banque hésitante et faire basculer la décision du bon côté.

L’obtention d’un crédit immobilier en tant qu’expatrié ne dépend ni de la chance ni du passeport. Elle dépend d’une stratégie précise, d’une anticipation intelligente, et d’un discours structuré. C’est une discipline, pas un pari.

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